Immobilier : Mythes ou réalités

Promesses d’achat multiples

Selon la croyance populaire, les vendeurs doivent accorder la priorité à la première promesse d’achat qui leur est présentée.

En présence de plusieurs promesses d’achat (deux, trois ou même plus), le vendeur n’est nullement tenu de respecter l’ordre des offres reçues. Le vendeur peut privilégier une des promesses d’achat plutôt qu’une autre, et ce, pour plusieurs raisons, soit à cause du prix proposé, de la date de prise de possession, etc.

Il faut évidemment prendre en considération les délais accordés au vendeur pour répondre à un acheteur présentant les meilleures conditions d’achat, mais il existe une multitude de variables.

Pyrite

Dans une zone à risques en matière de pyrite, il est tout à fait faux de croire que parce que vos voisins immédiats ont obtenu un résultat négatif lors d’une analyse des matériaux de remblai de leur propriété, que le remblaiment de la vôtre n’en contienne aucune trace.

Aujourd’hui et dans la plupart des cas, les futurs acheteurs prévoient, dans leur promesse d’achat, une clause exigeant une analyse des matériaux de remblai ou un certificat DB pour les immeubles plus récents. L’analyse pétrographique doit être effectuée par un laboratoire qui respecte le protocole établi, soit le test CTQM-200 et le rapport doit absolument indiquer l’adresse de la propriété où l’analyse a eu lieu.

Hypothèques

Plusieurs propriétaires, en vendant leur maison, croient que l’hypothèque contractée est transférable d’une propriété à l’autre.

Ce qui est important de se rappeler c’est que l’hypothèque est octroyée à l’achat du bien immobilier. Advenant qu’en cours de terme vous vendiez votre propriété, votre hypothèque pourrait être assumée par l’acquéreur. Mais qu’en est-il si vous ne voulez pas courir les risques associés à cet endossement?

Si vous remboursez votre prêt avant terme, vous aurez sans doute une pénalité. Cependant, vous pourriez, dans la plupart des cas, négocier, avec la même institution prêteuse, une nouvelle hypothèque lors de l’achat de votre future maison à condition de le faire dans un laps de temps déterminé par cette institution, et ce, dans le but d’éviter une pénalité ou de la minimiser.

En aucun cas, une hypothèque ne peut être transférée d’une propriété à l’autre.

Le saviez-vous ?

Le saviez-vous?

Il est possible de créer une hypothèque sur sa résidence familiale dans le but de faire un investissement immobilier. Si votre résidence  est complètement payée ou si vous avez une bonne équité (différence entre l’hypothèque existante et la valeur marchande), vous pourrez emprunter jusqu’à 75% de cette valeur.

Vous obtiendrez alors un montant d’argent qui pourra servir à la mise de fonds. Ce montant obtenu sous forme d’hypothèque contractée sur votre maison ainsi que les intérêts qui en découlent seront déductibles sur les revenus générés par votre immeuble à revenus.

Ainsi, vous pourrez acquérir un immeuble à revenus sans utiliser vos économies personnelles.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Le Duplex pour un premier investissement locatif

Ce type de propriété s’adresse souvent aux acheteurs désirant procéder à un premier investissement locatif. Le but pour ces acheteurs est de se loger à moindre coût tout en capitalisant sur une valeur supérieure qui n’aurait pas été accessible pour une propriété conventionnelle.

Certains acheteurs privilégient ces propriétés dans le but de s’initier au marché locatif, tout en profitant  chaque année d’une diminution de leur loyer. L’avantage fiscal n’est pas négligeable puisque toutes les dépenses afférentes telles que les taxes, les intérêts et les coûts d’entretien sont déductibles d’impôt au prorata de la partie locative.

Les duplex peuvent être constitués d’unités détachées ou semi-détachées, avec ou sans garage et foyer. Le comptant minimum requis à l’achat d’une telle propriété est de 5% pour le propriétaire occupant.

Saviez-vous qu’un prêt hypothécaire peut être ouvert ou fermé?

Lorsque le prêt est contracté, il peut être « ouvert » pour plusieurs raisons. Cela signifie qu’en tout temps, sans frais et sans pénalité, la personne peut briser son contrat hypothécaire pour changer d’institution financière ou pour rembourser intégralement tout le prêt. Très souvent, les prêts hypothécaires à taux ouverts comportent des taux légèrement plus élevés. Le prêt « fermé » signifie qu’en cas de rupture de contrat hypothécaire pour quelque raison que ce soit, une pénalité s’appliquera. Les pénalités sont, de façon générale, calculées de deux façons soit : la perte de 3 mois d’intérêts ou la perte d’intérêts pour la balance du terme au moment de la rupture de contrat. La plus importante pénalité basée sur ces deux calculs est celle facturée au client. Toutefois, une exception s’applique aux taux variables pour lesquels uniquement la pénalité basée sur la perte de 3 mois d’intérêts s’applique.

Établir vos moyens financiers pour l’achat d’une propriété

Lors de l’achat d’une propriété, il est important de connaître votre capacité de remboursement d’un prêt hypothécaire et ce, avant même d’entreprendre vos recherches. Pour ce faire, vous devrez prendre rendez-vous avec votre planificateur financier ou votre institution bancaire.

Vous pourrez, lors de cette rencontre, établir quelles sont les obligations que vous pourrez contracter en achetant une maison. En d’autres mots, vous saurez précisément quel montant vous pouvez vous permettre d’emprunter. Cette démarche est très importante car elle vous permettra de déterminer quel devrait être le prix d’achat de votre maison et du même coup, de mieux cibler vos recherches.

Il existe divers produits hypothécaires sur le marché. Certains d’entre eux seront plus avantageux ou mieux adaptés à vos besoins. Encore une fois, votre planificateur financier ou votre institution bancaire sont les mieux placés pour évaluer avec vous lesquels de ces produits hypothécaires vous conviennent et pour vous faire des recommandations.

En pré-autorisant votre prêt, le prêteur hypothécaire pourra également vous réserver un taux qui sera gelé jusqu’au moment des déboursés, soit pendant une période allant de 90 à 120 jours et parfois même plus longtemps. Vous serez ainsi protégé contre toute hausse des taux hypothécaires pouvant survenir pendant cette période. Dans l’éventualité d’une baisse des taux, le prêteur hypothécaire s’ajustera automatiquement à la baisse. Vous pourrez ainsi magasiner votre maison en toute quiétude, sans avoir à vous préoccuper d’une éventuelle fluctuation des taux.

Cette pré-autorisation s’avérera aussi très utile au moment de négocier une promesse d’achat. Votre agent immobilier pourra alors démontrer au propriétaire vendeur que vous avez la capacité financière d’acheter sa maison. De plus, dans le cas où plusieurs promesses d’achat seraient présentées en même temps, votre agent pourrait se servir de votre pré-autorisation pour démontrer le sérieux de votre offre et ainsi faire pencher la balance de votre côté.

À quel moment une promesse d’achat devient-elle finale?

La promesse d’achat contient généralement certaines conditions qui devront être remplies afin que la vente ait lieu.

La première condition à remplir est l’obtention, par l’acheteur, d’un prêt hypothécaire. À partir de l’acceptation de la promesse d’achat ou de la contre-proposition, l’acheteur disposera d’un délai allant entre sept et quinze jours pour obtenir son prêt. Une fois le prêt obtenu, l’acheteur devra fournir au vendeur une copie de la lettre d’engagement fournie par l’institution prêteuse. À cette lettre doivent figurer les noms complets des acheteurs, le montant exact emprunté, le taux d’intérêts et, idéalement, la date des déboursés. Advenant le cas où l’acheteur, une fois le délai écoulé, n’aurait pas fourni ce document, le vendeur pourrait exiger que l’acheteur présente une nouvelle demande de prêt aux mêmes conditions. Si l’acheteur se voit refuser le prêt, la promesse d’achat devient alors nulle et non avenue et les deux parties sont libérées de leurs engagements mutuels.

D’autres conditions peuvent aussi apparaître à la promesse d’achat. Une analyse des matériaux de remblais (pyrite), divers tests (radon, amiante, ocre ferreuse), une analyse d’eau dans le cas d’un puits artésien, une inspection en bâtiment, la consultation de la déclaration de copropriété (dans le cas d’un condo) ne sont que quelques exemples de vérifications à effectuer et qui font souvent l’objet de conditions à la promesse d’achat.

Ce qu’il est important de retenir, c’est que tant et aussi longtemps que les conditions ne sont pas remplies pour l’acheteur et à l’intérieur des délais stipulés à la promesse d’achat, la vente n’est pas finale et l’acheteur peut se désister de ses engagements. N’oubliez pas que bien qu’une promesse d’achat lie juridiquement les parties, ce n’est qu’une fois remplies toutes les conditions y figurant qu’elle devient finale.

Si l’acheteur n’est pas satisfait de l’inspection ou de toute autre vérification faisant l’objet d’une condition à la promesse d’achat, il doit le signaler par écrit au vendeur à l’intérieur des délais prescrits au moyen d’un envoi recommandé ou par huissier. La promesse d’achat devient alors nulle et non avenue. Si l’acheteur omettait de présenter cette signification écrite, il se verrait forcé d’acheter le bien dans l’état ou il se trouve.

Le prêt réno, y avez-vous songé?

Vous êtes sur le point d’acheter une maison et vous planifiez d’importants travaux d’amélioration ou de rénovation?

Savez-vous qu’il pourrait être avantageux de financer ces travaux au moment de l’achat en ajoutant leur coût estimatif au montant du prêt hypothécaire? C’est ce que nous appelons le prêt réno.

C’est une option qui est de plus en plus populaire auprès des acheteurs. En mars 2011, le ministre des Finances, Jim Flaherty, a modifié les lois hypothécaires, rendant le refinancement moins accessible. Au cours des années passées, les gens achetaient leur propriété et prévoyaient entreprendre leurs travaux de rénovation à court ou moyen terme. Aujourd’hui, le refinancement est plus ardu à obtenir au cours des années qui suivent l’achat, car le capital remboursé ne permet pas de refinancer la maison tout en respectant le ratio prêt/valeur de 85 % imposé par les nouvelles mesures. En d’autres mots, il faut plutôt attendre la fin du premier terme, qui est généralement de 5 ans, avant d’avoir la possibilité d’investir dans des travaux de rénovations.

L’obtention du prêt réno est assez simple. Il suffit de présenter des soumissions représentant la valeur des rénovations au prêteur. Un évaluateur agréé mandaté par l’institution financière confirmera si ces rénovations donneront une plus value à la propriété. Si c’est le cas, la valeur marchande de celle-ci sera revue à la hausse et le prêt réno sera accordé. Il n’en coûte rien pour cette démarche et elle ne retarde aucunement la demande de financement; le tout s’effectue en même temps que l’étude du dossier hypothécaire.

Le montant réservé pour les rénovations est retenu par la banque ou le notaire. Ceux-ci débourseront les fonds soit à la suite d’une inspection confirmant que les travaux ont été réalisés ou sur présentation d’une preuve de paiement de ceux-ci, dépendamment du montant accordé.

Cette solution peut s’avérer très intéressante lorsque la propriété convoitée répond en grande partie à vos besoins. Rénover une cuisine, une salle de bain ou débarrasser une pièce d’un tapis pour y installer un plancher de bois ne doivent pas être des éléments qui freinent votre projet.

Si, dans son ensemble, la propriété correspond à vos critères de sélection mais que certaines pièces n’ont pas été mises au goût du jour, le prêt avec rénovation est votre solution. Pensez-y! Le prêt réno est un produit de choix. Vous pouvez compter sur notre expertise et nous vous guiderons dans la réalisation de vos projets de rénovations.

 

Marie-France Lahaie et Véronique Caron
Courtiers immobiliers hypothécaires

www.tauxgagnant.com