Le Home Staging, qu’est-ce que c’est?

La stratégie du Home Staging fût élaborée aux États-Unis dans les années 70 par Barb Schwarz, courtière immobilière et décoratrice qui constatait que les propriétés qu’elle aménageait pour ses clients se vendaient beaucoup plus rapidement et à meilleur prix que ses comparables.

Le Home Staging, ou mise en valeur résidentielle en français, est un ensemble de techniques permettant de présenter de façon optimale un bien immobilier destiné à la vente ou à la location, à moindre coût.

Il suffit de 90 secondes pour qu’un acheteur potentiel se forge une opinion lors d’une visite de propriété. Il devient alors primordiale d’avoir la meilleur présentation possible du bien immobilier afin de créer le coup de cœur tant escompté cher le futur acheteur! Quelques principes de base liés à la mise en valeur résidentielle, appliqués de façon judicieuse, contribuent à une vente rapide et au meilleur prix d’une propriété, tels le désencombrement, la dépersonnalisation, l’entretien de la propriété, l’ergonomie des pièces, la neutralisation du décor ainsi que la création d’ambiance. Selon Luc Dupont, spécialiste en marketing immobilier à l’Université d’Ottawa, << le Home Staging peut majorer la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement de 2% à 5%, voire même 10%.>>

Lorsque vous vendez votre voiture, vous nettoyez l’intérieur autant que l’extérieur; vous faites briller les jantes de roues, vous installer de nouveaux tapis, vous vous assurez que tout est en ordre de bon fonctionnement, vous mettez l’emphase sur les extras qui sont inclus, etc. Autrement dit, vous vous assurez de la présenter de façon optimale afin que votre offre soit plus alléchante que les autres et que vous en obteniez le meilleur prix. Le Home Staging vous aide à le faire pour votre propriété!

Comprendre l’assurance condominium

Par Noémie Ladouceur, blogueuse freelance.

 
L’achat d’un condo demande un investissement, il est important de prendre les dispositions nécessaires afin de le protéger. Les assurances sont parfois moins bien comprises par les copropriétaires, et il est de votre devoir de choisir l’assurance la plus complète qui répondra à vos besoins.
 
 

L’actualité : Accès à la propriété à Montréal

L’accession de la propriété en 2013 vient de changer pour la ville de Montréal. En effet, les critères d’admission au programme d’accession à la propriété furent révisés à la hausse une portion de 6% à 16% le prix des condos selon les catégories. Le prix plafond pour être admissible à une subvention passera de 235 000 $ à 250 000 $. Et pour les ménages avec des enfants, le plafond passera à 280 000 $ contre 265 000 $ avant.

 

Les contrats d’assurance protégeant votre condo

La protection de votre condominium se fait en deux temps. D’une part, votre assurance copropriétaire qui couvre vos biens, comprend la responsabilité civile et l’amélioration faite depuis la construction du condo. Et, en second lieu, l’assurance syndicat qui couvre les parties communes du bâtiment comme les couloirs, les escaliers, la toiture, etc., les parties du bâtiment (murs, planchers, fenêtre, etc.) et la responsabilité civile du syndicat.

Notez qu’en cas de sinistre, les deux polices pourraient se partager l’indemnisation. Dans le but de mieux comprendre les polices et les protections, consultez votre déclaration de copropriété afin de connaître exactement quelle assurance couvrira chaque partie du bâtiment.

 

Un zoom sur l’assurance copropriété

L’assurance condominium protège l’ensemble de vos biens matériels, c’est-à-dire vos meubles, électroménagers, etc. Il est important de faire annuellement l’inventaire de vos biens et de conserver les factures prouvant la valeur de certains biens. Dans le cas où des dommages importants surviendraient, vous aurez les pièces justificatives pour réclamer une indemnisation à l’assurance.

 

Comment magasiner?

Lors de votre magasinage, comparez la meilleure offre chez les assureurs et n’hésitez pas à poser des questions. À titre d’exemple, l’assurance condo de La Capitale offre une protection complète en cas de dégât d’eau.

De plus, vous trouverez différents niveaux de protections en fonction des dommages (feu, vol, vandalisme) ou accidents (dommage causé à votre plancher, un divan, etc.) pour lesquels vous voulez couvrir votre condo. L’assurance condo est offerte avec différentes protections, ceci vous permet de prendre une assurance à un prix que vous pourrez payer annuellement.

 

En somme, vous dormirez l’esprit tranquille une fois que vous aurez votre assurance condominium avec une protection et un prix en adéquation avec vos besoins. À vérifier également, l’assurance de votre syndic et le plan d’entretien pour le bâtiment.

Et le drain français, y avez-vous pensé ?

Vous êtes en plein processus de vente de votre propriété. À la suite de l’inspection de votre maison, vous apprenez de l’inspecteur en bâtiment qu’il y a des signes d’humidité le long de vos fondations intérieures. L´inspecteur vous recommande de contacter un spécialiste en fondations…et ce spécialiste vous informe que votre drain français devra être changé! Ignorer le problème mènerait sans aucun doute à une diminution de la valeur marchande de votre maison.

Mais tout d’abord, qu’est-ce qu’un drain français ? Le site Web de l’entreprise Drainage Expertech présente une très bonne définiti0n : « Le principal rôle du drain français est de contrôler les variations du niveau de la nappe phréatique pour empêcher l’eau de monter par-dessus la semelle du bâtiment, ce qui occasionne des infiltrations d’eau. Les premiers symptômes d’un drainage inefficace sont une légère ligne de poudre blanche appelée efflorescence à la base du solage, humidité élevée au sous-sol, infiltration d’eau et fissures sur le plancher et la fondation. »

Mais, avant de vous laisser gagner par la panique, vous devriez dans un premier temps faire venir un deuxième, et peut-être même un troisième spécialiste. Il est également conseillé, dans certains cas, de demander un examen interne du conduit par caméra. En effet, il arrive parfois que le drain soit partiellement non fonctionnel et qu’une réparation plutôt qu’un changement du drain soit possible, ce qui pourrait vous faire sauver des milliers de dollars, sans compte les désagréments que cela vous éviterait : excavation du tour du solage, aménagement paysager endommagé, etc.

Si une réparation n’est pas possible et qu’un changement du drain s’impose, dites-vous que ces travaux vous permettront de vendre plus rapidement et, probablement, de vendre à un prix qui se rapproche davantage de votre objectif.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Mon certificat de localisation est-il valide ?

Pour être valide, un certificat de localisation doit refléter l’état actuel de la propriété. Qu’entend-t-on par état actuel ? Cela signifie que depuis que le certificat a été émis par l’arpenteur-géomètre, il n’y a eu aucune modification sur la propriété comme : dimensions de la propriété, cabanon, piscine, revêtement extérieur, fenêtres, balcons, clôtures, etc. Le certificat de localisation doit donc démontrer l’immeuble tel qu’il est.

Si vous avez modifié votre patio, un agrandissement par exemple, avez installé de nouvelles marches, installé une piscine hors terre ou creusée, ajouté un cabanon ou n’importe quel autre changement, si vous désirez vendre votre propriété il vous faudra faire émettre un nouveau certificat de  localisation. Lors de la vente de votre maison ou immeuble, le notaire devra s’assurer que le document reflète l’état actuel des lieux, qu’il n’y a pas d’empiètement, de non-conformité, qu’il est conforme au zonage municipale, etc .

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

La pyrite : un problème à ne pas négliger

Vous vous apprêtez à signer une promesse d’ achat pour une maison que vous venez de visiter. Vous recevrez sans doute une analyse des matériaux de remblais (test de pyrite) si la propriété est située dans une zone dite à risque. Comme l’explique l’OACIQ dans un article publié en 2013, « la pyrite est une molécule de sulfure de fer présente dans la pierre de remblai utilisée en construction. Elle peut donc se retrouver autour des drains de fondation et sous la dalle du plancher de la cave ou du garage. Dans certaines conditions, la pyrite peut s’oxyder et produire une sorte de poudre blanche qui gonfle et cause, entre autres, des soulèvements de dalle ainsi que des fissures au solage et aux cloisons ».

Après avoir pris connaissance du rapport qui vous a été remis, plusieurs questions vous viennent à l’esprit. En effet, ce rapport indique que l’indice IPPG (indice pétrographique du potentiel de gonflement) est légèrement élevé. D’autres facteurs doivent aussi être pris en considération afin d’évaluer le risque réel de désordres, mais l’IPPG est un élément important dans l’évaluation globale.

Vous appellerez peut-être alors le laboratoire qui a effectué le test et parlerez à un spécialiste. Du moins, nous vous le recommandons fortement. À la suite de cette discussion et tel que le rapport le précise, le spécialiste vous dira peut être que même si l’IPPG est moyennement élevé, les désordres qui pourraient survenir ne sont que d’ordre esthétique.

En matière de valeur immobilière, il est primordial de toujours envisager la revente d’une propriété. La valeur de celle-ci est influencée par une foule de facteurs qui peuvent faire fluctuer le prix à la hausse ou à la baisse. Il est très important de mettre toutes les chances de votre côté en éliminant tous les irritants possibles.

Même si l’IPPG est moyennement élevé, cela pourrait avoir un impact lorsque vous voudrez vendre votre maison, surtout si le marché est plus lent ou si un trop grand nombre de maisons sont disponibles au même moment.

Voici quelques ressources qui pourraient vous être utiles si vous rencontrez un tel problème :
Association des consommateurs pour la qualité de la construction
Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec
Association des consultants et laboratoires experts (ACLE)

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

L’appartement en copropriété (condo)

Le condo est présent dans divers types de constructions (maison de ville en copropriété, unités d’appartements, etc.) et on peut y retrouver un foyer, un garage intérieur, un stationnement et parfois même une piscine commune. L’insonorisation y est de bonne qualité et les frais de copropriété sont en général peu élevés.

Il est aussi possible de faire l’acquisition d’un condo faisant partie d’une construction de plusieurs dizaines d’unités, faite entièrement de béton. Ce type de condo est plus coûteux à l’achat et les frais de copropriété mensuels sont également plus élevés en raison de la quantité de services offerts (piscine intérieure, spa, salles d’exercices, service de portier et autres).

Les condos se trouvant dans des bâtiments à plus petit nombre d’unités s’adressent souvent à des personnes seules et à de jeunes couples qui ne veulent pas demeurer locataires alors que les unités plus luxueuses sont prisées par les retraités désirant se rapprocher des grands centres urbains.

Le marketing immobilier!

Le  home staging, ce nouveau concept en émergence au Québec,  est sur toutes les lèvres en ce moment.  Mais qu’est-ce que le home staging?  C’est simple, c’est du marketing immobilier!!!   C’est en fait l’art de la mise en valeur de propriété dans le but de vendre rapidement et au meilleur prix.

À bien y penser, c’est tout à fait logique.  Toutes les compagnies de biens de consommation dépensent des millions de dollars chaque année en marketing, mise en marché et marchandisage, afin de vendre leurs produits et se démarquer de la concurrence.  Alors, pourquoi ne le ferions-nous pas pour la vente d’un des biens les plus importants de notre vie, notre maison!

Le home staging vise à séduire et interpeller le maximum d’acheteurs potentiels, à leur plaire,  afin de faciliter la vente de leur résidence.  Et les résultats sont concrets.    Dans un marché favorable le home staging augmente le prix de vente de 2% à 10 %, alors que dans un marché modéré comme le marché actuel,  le home staging augmente la rapidité de vente de la propriété.

Le but du home staging est de créer le coup de cœur!  On le sait tous, l’achat d’une maison est très émotif.  Le home staging aide à créer l’émotion qui se traduira en une impulsion d’achat.  Tout se passe dans les 90 premières secondes de la visite et comme nous n’avons jamais deux chances de faire bonne impression, il ne faut pas manquer notre coup!  C’est pourquoi le home staging a établi une série de règles simples, faciles et peu coûteuses à appliquer.  Par ces techniques, on peut transformer une maison du tout au tout;

1- Dépersonnalisation

2- Désencombrement

3- Harmonisation du décor

4- Propreté

5- Disposition judicieuse des meubles

6- Création d’ambiance

L’idée derrière ces techniques est de donner un aspect de maison modèle à votre propriété, la rendre la plus  neutre possible.  Ainsi, les éventuels acheteurs ont plus de facilité à s’imaginer vivre dans la propriété et ils s’y sentent chez eux dès les premières secondes.  Le déclic doit être immédiat!

Je traiterai plus en détail des règles de bases du home staging dans les prochaines chroniques ainsi que des conseils à suivre lors des visites.

N’hésitez-pas me contacter pour plus d’information.

Au plaisir!

Brigitte Roy

Spécialiste et formatrice en home staging

Collaboratrice de l’émission Bye-Bye Maison

Récipiendaire du 10e concours en entrepreneuriat volet service

Stratégie Design

514.963.2467

Saviez-vous qu’un prêt hypothécaire peut être ouvert ou fermé?

Lorsque le prêt est contracté, il peut être « ouvert » pour plusieurs raisons. Cela signifie qu’en tout temps, sans frais et sans pénalité, la personne peut briser son contrat hypothécaire pour changer d’institution financière ou pour rembourser intégralement tout le prêt. Très souvent, les prêts hypothécaires à taux ouverts comportent des taux légèrement plus élevés. Le prêt « fermé » signifie qu’en cas de rupture de contrat hypothécaire pour quelque raison que ce soit, une pénalité s’appliquera. Les pénalités sont, de façon générale, calculées de deux façons soit : la perte de 3 mois d’intérêts ou la perte d’intérêts pour la balance du terme au moment de la rupture de contrat. La plus importante pénalité basée sur ces deux calculs est celle facturée au client. Toutefois, une exception s’applique aux taux variables pour lesquels uniquement la pénalité basée sur la perte de 3 mois d’intérêts s’applique.

Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l’agence immobilière, employant des négociateurs.

Cadre juridique

En France, les activités sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d’application du 20 juillet 1972. Elle encadre les personnes physiques ou morales participant habituellement sur les biens d’autrui à la transaction ou la location d’immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière[1]. Elle ne s’applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente.

Carte professionnelle

Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture  du département du siège de la société exerçant, à la condition de justifier de l’aptitude professionnelle et ne pas souffrir d’une incapacité ou de l’interdiction d’exercer, et d’être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés fournie par une assurance agréée ainsi que par une assurance responsabilité civile professionnelle. Il existe 3 cartes depuis janvier 2006 : pour la vente d’immeubles dite « transactions sur immeubles et fonds de commerce » carte « T » validité 10 ans, pour la gestion de biens loués dite « gestion immobilière » carte « G » et pour l’activité de « marchand de listes ».

(suite…)

Le prêt réno, y avez-vous songé?

Vous êtes sur le point d’acheter une maison et vous planifiez d’importants travaux d’amélioration ou de rénovation?

Savez-vous qu’il pourrait être avantageux de financer ces travaux au moment de l’achat en ajoutant leur coût estimatif au montant du prêt hypothécaire? C’est ce que nous appelons le prêt réno.

C’est une option qui est de plus en plus populaire auprès des acheteurs. En mars 2011, le ministre des Finances, Jim Flaherty, a modifié les lois hypothécaires, rendant le refinancement moins accessible. Au cours des années passées, les gens achetaient leur propriété et prévoyaient entreprendre leurs travaux de rénovation à court ou moyen terme. Aujourd’hui, le refinancement est plus ardu à obtenir au cours des années qui suivent l’achat, car le capital remboursé ne permet pas de refinancer la maison tout en respectant le ratio prêt/valeur de 85 % imposé par les nouvelles mesures. En d’autres mots, il faut plutôt attendre la fin du premier terme, qui est généralement de 5 ans, avant d’avoir la possibilité d’investir dans des travaux de rénovations.

L’obtention du prêt réno est assez simple. Il suffit de présenter des soumissions représentant la valeur des rénovations au prêteur. Un évaluateur agréé mandaté par l’institution financière confirmera si ces rénovations donneront une plus value à la propriété. Si c’est le cas, la valeur marchande de celle-ci sera revue à la hausse et le prêt réno sera accordé. Il n’en coûte rien pour cette démarche et elle ne retarde aucunement la demande de financement; le tout s’effectue en même temps que l’étude du dossier hypothécaire.

Le montant réservé pour les rénovations est retenu par la banque ou le notaire. Ceux-ci débourseront les fonds soit à la suite d’une inspection confirmant que les travaux ont été réalisés ou sur présentation d’une preuve de paiement de ceux-ci, dépendamment du montant accordé.

Cette solution peut s’avérer très intéressante lorsque la propriété convoitée répond en grande partie à vos besoins. Rénover une cuisine, une salle de bain ou débarrasser une pièce d’un tapis pour y installer un plancher de bois ne doivent pas être des éléments qui freinent votre projet.

Si, dans son ensemble, la propriété correspond à vos critères de sélection mais que certaines pièces n’ont pas été mises au goût du jour, le prêt avec rénovation est votre solution. Pensez-y! Le prêt réno est un produit de choix. Vous pouvez compter sur notre expertise et nous vous guiderons dans la réalisation de vos projets de rénovations.

 

Marie-France Lahaie et Véronique Caron
Courtiers immobiliers hypothécaires

www.tauxgagnant.com

Bien comprendre la clause de 72 heures dans une promesse d’achat

Généralement, plusieurs conditions sont rattachées à une promesse d’achat. Celle-ci peut être conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire, à l’inspection de la propriété et à une analyse des matériaux de remblais (pyrite). Cependant, il en est une pour laquelle il faudra bien comprendre son importance, soit une promesse d’achat conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur. Généralement, celle-ci comportera une clause de 72 heures.

Que signifie cette clause pour le vendeur?

L’acheteur qui a une maison à vendre peut souhaiter acheter la vôtre. Il utilisera alors cette clause qui, généralement, établit un délai entre 60 à 90 jours pour vendre sa propriété. Cette clause vous permettra, pendant ce délai, de considérer des offres d’autres acheteurs, peu importe le prix ou toutes autres conditions qui vous sont présentées.

Un processus bien précis entrera alors en jeu si vous recevez une autre promesse d’achat qui vous est acceptable. Il vous faudra, dès que le deuxième acheteur aura réalisé toutes les conditions prévues à sa promesse d’achat (ex. : obtention d’un financement, inspection en bâtiment, analyse des matériaux de remblais, etc.) et que vous recevrez par écrit la réalisation de ces conditions, envoyer, par écrit ou par tout moyen permettant d’en faire la preuve au premier acheteur, un avis faisant mention que vous avez reçu une deuxième offre, sans condition, qui vous satisfait.

Dès lors, le premier acheteur aura 72 heures, après la réception de cet avis, pour vous signifier par écrit ses intentions. En fait, il a deux options, soit qu’il achète votre maison même s’il n’a toujours pas vendu la sienne et en même temps démontrer qu’il possède les fonds nécessaires requis à la promesse d’achat ou soit qu’il se retire de la transaction.

Si le premier acheteur décide d’annuler son offre d’achat, ce n’est donc qu’à ce moment que vous pourrez signifier par écrit, au deuxième acheteur, que seule sa promesse d’achat est considérée comme valide.

L’acceptation d’une promesse d’achat : points à examiner

Avant de considérer l’acceptation d’une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre maison, il serait judicieux de connaître tous les éléments qui entourent la vente de la propriété du premier acheteur. Le prix de vente que celui-ci demande est-il réaliste, dans quel secteur ou dans quelle ville cette propriété se trouve-t-elle, depuis combien de temps celle-ci est en vente, tente-t-il de vendre seul ou avec un courtier, a-t-il la capacité de supporter financièrement sa maison et d’acheter la vôtre simultanément?

Voilà autant de questions qui méritent une bonne réflexion.

Lorsqu’un vendeur accepte une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre maison, certaines contraintes existent et peuvent parfois être défavorables au vendeur. Vous aurez l’obligation de divulguer que vous avez accepté une première promesse d’achat. Si vous retenez les services d’un courtier, il sera également obligé lui aussi de divulguer ces informations sans toutefois en faire connaître le contenu.

Certains acheteurs ne voudront pas engager des frais pour faire inspecter la maison, dépenser du temps pour obtenir un financement et préféreront s’orienter sur une autre propriété qu’ils convoitent peut-être déjà.

Tous les acheteurs potentiels, incluant aussi les courtiers, trouvent parfois cette démarche plus compliquée et préfèrent se concentrer sur une autre option. Voilà pourquoi il est très important de bien évaluer une telle décision avec l’aide de votre courtier. Vous pourrez ensemble planifier votre stratégie et accepter en toute connaissance de cause ou refuser une telle proposition.

 

Qu’est-ce qu’un certificat DB avant l’achat de votre maison?

Le certificat DB est un document préparé par un géologue décrivant la composition de la pierre de remblai utilisée lors de la construction d’une maison. Cette pierre est installée sous les semelles de fondation et du plancher de cave. Le certificat DB existe seulement depuis quelques années. Il est toujours requis lors de l’achat d’une propriété, soit neuve ou usagée.

L’acheteur doit toujours en faire la demande au vendeur ou au constructeur. Ce document doit comporter certaines informations, soit l’analyse pétrographique signée par un géologue, l’adresse complète de la propriété ainsi que tous les bons de livraison de ladite pierre.

À la revente d’une propriété et si un certificat a déjà été émis pour celle-ci, il n’est pas nécessaire de faire effectuer à nouveau des analyses de sol. Donc, conservez précieusement ce certificat, car il vous sera utile lors d’une éventuelle revente.