Location d’une propriété…ce que vous devez savoir!

Certaines raisons pourraient vous motiver à louer votre propriété : elle est en vente depuis plusieurs mois et vous n’avez eu aucune offre,  une séparation, un nouvel emploi qui implique que vous changiez de région, etc.

Voici cependant ce que vous devez savoir si vous prenez cette décision!

  • Si votre propriété est en location et que vous désirez la vendre, il faut en aviser le locataire 6 mois avant la fin du bail.  Si le nouvel acquéreur veut prendre possession de la propriété dans les plus brefs délais, il devra avoir notarié 6 mois avant la fin du bail et accepter d’avoir un locataire pendant plusieurs mois.
  • En ce qui concerne les visites de votre maison, vous devez en informer le locataire 24 à 48 heures avant celles-ci.  Sachez qu’il est libre de refuser s’il n’est pas disponible ou s’il prévoit être absent.  Il arrive aussi que le locataire qui ne veut pas se faire évincer invoque toutes sortes de problèmes dans la maison et tente indirectement de décourager les futurs acquéreurs.
  • Retenez bien que souvent un propriétaire occupant entretient mieux sa maison qu’un locataire.  Vous devrez donc vous assurer que la maison est en bon état avant d’annoncer la vente.
  • Vous êtes toujours responsable de la maison s’il y a un bris, un dégât, une réparation à faire, etc.


Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Votre certificat de localisation reflète-t-il l’état actuel des lieux?

Avant de conclure la vente de votre propriété, il est important de vous assurer que votre certificat de localisation reflète bien l’état actuel des lieux afin de vous éviter bien des soucis, comme l’annulation de la promesse d’achat ou du contrat de vente, un recours pour vice de titres ou même des pénalités coûteuses.

EXEMPLES DE NON-CONFORMITÉ

Depuis la réforme cadastrale, votre certificat de localisation peut comporter des changements importants par rapport à l’ancienne version.

Par exemple, votre clôture empiète sur le terrain du voisin ou votre corniche de cabanon est en surplomb sur le terrain adjacent, et ce, alors que vous l’ignorez! Ce pourrait être autant de mauvaises surprises que l’éventuel acheteur pourrait découvrir lors de l’acceptation de sa promesse d’achat.

Afin d’éviter tous ces désagréments, il est donc préférable d’avoir en main, et avant la mise en vente de votre immeuble, un certificat de localisation en bonne et due forme.

OÙ SE PROCURER UN CERTIFICAT DE LOCALISATION

Un notaire peut être en possession d’un certificat de localisation existant. Toutefois, seul un arpenteur-géomètre est autorisé à produire un tel document, au coût variant entre 500 $ et 900 $ -une somme qui, au final, pourrait vous permettre des économies substantielles. Cet expert saura également vous confirmer si votre certificat de localisation est à jour.

Le délai moyen pour la délivrance d’un certificat de localisation est d’environ deux semaines. Contactez votre courtier pour en savoir plus.

GARCIA & LAPIERRE À VOTRE SERVICE

Nous recommandons à tout vendeur possédant une maison ayant subi des modifications de faire valider leur certificat. Ce document est important, car il témoigne de la condition actuelle de la propriété par rapport aux titres, au cadastre, aux règlements et aux lois.

Voici quelques exemples de situations où la production d’un nouveau certificat de localisation est exigée :

•  Agrandissement de la maison
•  Ajout d’un nouveau bâtiment sur le terrain
•  Construction d’une clôture
•  Ajout d’un balcon
•  Installation d’une piscine

Immobilier : Mythes ou réalités

Promesses d’achat multiples

Selon la croyance populaire, les vendeurs doivent accorder la priorité à la première promesse d’achat qui leur est présentée.

En présence de plusieurs promesses d’achat (deux, trois ou même plus), le vendeur n’est nullement tenu de respecter l’ordre des offres reçues. Le vendeur peut privilégier une des promesses d’achat plutôt qu’une autre, et ce, pour plusieurs raisons, soit à cause du prix proposé, de la date de prise de possession, etc.

Il faut évidemment prendre en considération les délais accordés au vendeur pour répondre à un acheteur présentant les meilleures conditions d’achat, mais il existe une multitude de variables.

Pyrite

Dans une zone à risques en matière de pyrite, il est tout à fait faux de croire que parce que vos voisins immédiats ont obtenu un résultat négatif lors d’une analyse des matériaux de remblai de leur propriété, que le remblaiment de la vôtre n’en contienne aucune trace.

Aujourd’hui et dans la plupart des cas, les futurs acheteurs prévoient, dans leur promesse d’achat, une clause exigeant une analyse des matériaux de remblai ou un certificat DB pour les immeubles plus récents. L’analyse pétrographique doit être effectuée par un laboratoire qui respecte le protocole établi, soit le test CTQM-200 et le rapport doit absolument indiquer l’adresse de la propriété où l’analyse a eu lieu.

Hypothèques

Plusieurs propriétaires, en vendant leur maison, croient que l’hypothèque contractée est transférable d’une propriété à l’autre.

Ce qui est important de se rappeler c’est que l’hypothèque est octroyée à l’achat du bien immobilier. Advenant qu’en cours de terme vous vendiez votre propriété, votre hypothèque pourrait être assumée par l’acquéreur. Mais qu’en est-il si vous ne voulez pas courir les risques associés à cet endossement?

Si vous remboursez votre prêt avant terme, vous aurez sans doute une pénalité. Cependant, vous pourriez, dans la plupart des cas, négocier, avec la même institution prêteuse, une nouvelle hypothèque lors de l’achat de votre future maison à condition de le faire dans un laps de temps déterminé par cette institution, et ce, dans le but d’éviter une pénalité ou de la minimiser.

En aucun cas, une hypothèque ne peut être transférée d’une propriété à l’autre.

Notre résidence est au nom de mon conjoint

L’achat d’une résidence est un investissement important. Cet actif représente une valeur non négligeable qu’il faut protéger.

Il est prudent de souscrire des assurances contre les risques liés au vol ou à un incendie. La saisie de la résidence en cas de difficultés financières et les conséquences d’un divorce ou d’une séparation peuvent également constituer des menaces à la protection de ce patrimoine.

Il est recommandé que la résidence soit la propriété des deux conjoints pour assurer la sécurité économique des conjoints en cas de rupture de leur union. Il  peut cependant être avantageux, dans certains cas, que la résidence ne soit détenue que par un seul des deux conjoints.

Conjoints mariés en société d’acquêts

Pour les conjoints qui sont mariés sous le régime de la société d’acquêts, la résidence fait souvent partie des biens acquêts qui sont partageables en cas de divorce. Les couples mariés sans contrat de mariage sont automatiquement soumis au régime de la société d’acquêts.

Le fait que la résidence soit la propriété du seul conjoint qui n’a pas de risques professionnels ou d’affaires permet une «double protection» :

1. Les difficultés financières du conjoint «à risque» n’entraineront pas de recours contre la résidence si elle ne lui appartient pas.

2. En cas de divorce, aucun conjoint n’est pénalisé si la résidence est un bien «acquêt» qui doit être partagé en vertu des règles de la société d’acquêts.

Conjoints mariés en séparation de biens

Les conjoints qui ont choisi d’adopter les règles de la séparation de biens pour régir leurs relations économiques pendant le mariage bénéficient des mêmes avantages (double protection) que les couples mariés en société d’acquêts puisque le patrimoine familial leur est applicable. Les couples mariés avant le 31 décembre 1990 peuvent également bénéficier de la double protection qu’offre la société d’acquêts à la condition de ne pas avoir renoncé au patrimoine familial.

Conjoints de fait

La notion de conjoint de fait est étrangère au droit civil. Les conjoints de fait ne sont pas reconnus comme des conjoints à qui les règles du patrimoine familial ou de la société d’acquêts peuvent s’appliquer.

Les couples mariés sont automatiquement soumis aux règles du partage du patrimoine familial concernant les résidences de la famille, le mobilier, les automobiles et les régimes de retraite. Ils ne peuvent y renoncer à l’avance. Les conjoints de fait, par exemple, peuvent décider de partager la valeur de la résidence qui appartient à un seul conjoint mais de ne pas partager leur régime de retraite en cas de séparation. Ils peuvent donc bénéficier d’une double protection pourvu qu’ils fassent les choix appropriés par un contrat adapté à leurs besoins. La détention de la résidence par une fiducie de protection d’actif pourrait également être appropriée afin de prévenir certains conflits liés à une éventuelle séparation.

Si le législateur accordait aux conjoints de fait les mêmes droits que les couples mariés, ils perdraient la flexibilité de rédiger des ententes «sur mesure». Pour la protection de votre patrimoine, consultez votre notaire.

 

Me Claude Drapeau
Notaire, planificateur financier et conseiller juridique

cdrapeau@testacom.com

L’importance de l’inspection préachat : parce qu’on ne le répétera jamais assez!

Ça y est! Vous êtes certain d’avoir enfin déniché la propriété de vos rêves. Tout semble en ordre, pas de bris, toiture récemment refaite. Vous hésitez à payer pour faire faire une inspection et êtes tenté de demander l’avis de votre père ou de votre ami entrepreneur. Hmmm…?

Une inspection préachat a pour but de déterminer quels sont les problèmes existants ou qui pourraient survenir. Ces problèmes peuvent être d’ordre mineur ou majeur, connus ou inconnus du vendeur. En faisant appel à un inspecteur, vous pourrez, entre autres, être informé des travaux à effectuer à court terme. Certains travaux, comme  le changement du drain français, une toiture à refaire ou des problèmes de fondation sont très coûteux. C’est grâce à ces renseignements que vous serez en mesure de négocier à la baisse le prix de vente, si des rénovations majeures sont à effectuer, ou d’annuler l’offre d’achat.

Il est très important de retenir les services d’ un inspecteur qualifié :

  • détenteur d’une assurance responsabilité en vigueur pour les erreurs et les omissions;
  • membre en règle d’un ordre professionnel pertinent.

Dans tout ce processus, il y a un document légal fort important, rempli et signé par le vendeur, qui permet à l’acheteur et à l’inspecteur de connaître l’état général de l’immeuble : La déclaration du vendeur. Cette déclaration est également fort utile si, par hasard, vous êtes obligé d ‘aller devant un tribunal  pour poursuivre le vendeur pour avoir omis, volontairement ou involontairement, de vous avoir révélé un problème dont il connaissait l’existence.  C’est ce que nous appelons les vices cachés!

Certains acheteurs retiennent les services d’un membre de leurs famille ou d’un ami. Sachez que si vous devez aller devant les tribunaux pour vice caché, le juge peut rejeter votre cause si :
– vous n’avez pas fait appel à un inspecteur certifié;
– vous vous êtes adressé à un proche et que celui-ci  n’est pas un inspecteur reconnu.

Les vices cachés ou les réclamations importantes doivent être accompagnés d’une solide expertise appuyée d’un rapport écrit et de photos.

L’inspection préachat c’est donc quelques dollars très bien investis!

 

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Avant de vendre ou d’acheter, vaut mieux bien s’entourer!

Ces dernières années, on constate qu’il y a souvent une banalisation de l’achat ou de la vente d’une propriété, entre autres, par le biais de la publicité qui laisse croire que personne n’a besoin de soutien professionnel pour réaliser une transaction immobilière.

Il existe peu d’endroits en Amérique du Nord où les consommateurs ne font pas appel aux professionnels de l’immobilier.

Pourtant, au Québec, on constate que certains vendeurs et acheteurs croient que faire une transaction pour un bien immobilier est un jeu d’enfant, mais…la vente d’une maison n’est pas si simple et facile!

Sans vouloir être alarmiste, beaucoup de gens qui ont entrepris ce genre de démarches seuls se sont retrouvés dans de fâcheuses situations.

Parmi les éléments les plus communs qui entraînent des erreurs : les délais, les conditions telle que l’inspection pré-achat, les dimensions d’une propriété (intérieures, extérieures), erreurs sur les montants de taxes, oubli des éléments inclus ou non inclus, sans parler des clauses légales qui sont également une source de confusion pouvant mener à des poursuites parfois coûteuses.

Il n’est pas rare de voir qu’une maison a été vendue deux fois par un vendeur qui avait reçu deux promesses d’achat en même temps et qui, par manque de connaissances, n’a pas su comment rédiger une contre-proposition.

Être mal ou pas du tout conseillé et prendre une transaction immobilière à la légère c’est négliger ainsi l’un des plus gros investissements de sa vie.

Un professionnel saura vous conseiller judicieusement, et ce, avant, pendant, et même après la transaction. Ce professionnel, qui a un engagement contractuel avec tous les partis, doit s’assurer de faire en sorte que la transaction se déroule bien et de minimiser les risques potentiels de malentendus.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Achat d’un condo : ce que vous devez savoir avant de faire une promesse d’achat

Vous avez  décidé d’acheter un condo ? Voici ce que vous devez savoir avant de faire une promesse d’achat.

Prendre connaissance de la déclaration de copropriété est sans doute la première démarche que vous devez entreprendre. Cette déclaration, qui est un document légal, est en fait une convention qui régit les rapports entre les copropriétaires et les administrateurs, en regard de l’immeuble. Par exemple : Aurez-vous droit de posséder un animal ? Pourrez-vous changer la couleur de la porte d’entrée principale ou déplacer une cloison à l’intérieur de votre logement ?

On y retrouve également un foule de clauses pour les assurances et l’entretien du bâtiment tel que la toiture, les fenêtres et le déneigement.

On y traite également de la gestion financière, des frais de copropriété, du fonds de prévoyance et de la tenue de l’assemblée des copropriétaires.

Comme vous le constaterez, il est primordial avant toutes autres démarches de faire la lecture de ce document qui peut facilement comprendre une centaine de pages.

Vous serez alors au courant des conditions générales qui vous attendent avant de réaliser cette transaction importante.

Il sera trop tard pour prendre connaissance de ce document lorsque vous serez assis devant le notaire, pensez-y!

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Mon certificat de localisation est-il valide ?

Pour être valide, un certificat de localisation doit refléter l’état actuel de la propriété. Qu’entend-t-on par état actuel ? Cela signifie que depuis que le certificat a été émis par l’arpenteur-géomètre, il n’y a eu aucune modification sur la propriété comme : dimensions de la propriété, cabanon, piscine, revêtement extérieur, fenêtres, balcons, clôtures, etc. Le certificat de localisation doit donc démontrer l’immeuble tel qu’il est.

Si vous avez modifié votre patio, un agrandissement par exemple, avez installé de nouvelles marches, installé une piscine hors terre ou creusée, ajouté un cabanon ou n’importe quel autre changement, si vous désirez vendre votre propriété il vous faudra faire émettre un nouveau certificat de  localisation. Lors de la vente de votre maison ou immeuble, le notaire devra s’assurer que le document reflète l’état actuel des lieux, qu’il n’y a pas d’empiètement, de non-conformité, qu’il est conforme au zonage municipale, etc .

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Que faire en cas de promesses d’achat multiples?

Il arrive parfois que plusieurs promesses d’achat soient déposées en même temps pour le même bien. Une situation de ce genre se présentera dans le cas d’un bien particulièrement convoité ou dont le prix est sous-évalué.

Quelle attitude adopter en de pareilles circonstances? C’est ici que l’expérience et les connaissances de votre courtier immobilier seront particulièrement mises à profit. Sa connaissance du marché et ses talents de négociateur, jumelés à un bon timing et à un peu de chance, vous permettront peut-être d’acquérir ce joyau sur lequel vous avez jeté votre dévolu. Si vous aimez beaucoup cette maison et que vous croyez avoir trouvé la perle rare, n’hésitez pas à faire une promesse d’achat légèrement supérieure au prix demandé. De cette façon, vous montrez au vendeur que vous êtes sérieux et celui-ci pourra vous revenir avec une contre-proposition. Cela ne garantit pas que c’est votre offre qu’il choisira mais vous mettrez au moins toutes les chances de votre côté.

Suivant la croyance populaire, les acheteurs pensent souvent que parce qu’ils ont été les premiers à déposer une promesse d’achat, le vendeur doit leur accorder priorité. Cette croyance est tout à fait fausse. Un vendeur a la liberté de considérer  n’importe laquelle des promesses d’achat reçues, qu’elle soit plus haute que le prix demandé ou pas.  Bien qu’il y ait de fortes chances pour que le vendeur prenne sa décision en se basant d’abord et avant tout sur le prix offert, d’autres facteurs viendront influencer sa réflexion, tels que la date prévue à laquelle il devra quitter les lieux (ou toute autre condition apparaissant dans votre promesse d’achat), votre capacité financière ou tout simplement le sentiment général qu’il éprouve par rapport à vous…

Avant de faire une promesse d’achat

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes sur le point de faire une promesse d’achat. À cette étape, vous avez besoin de différentes informations qui vous permettront d’élaborer votre stratégie. Avec l’aide de votre courtier immobilier, vous devez en apprendre davantage sur la propriété que vous convoitez. Il vous faudra poser des questions telles que :

–          Depuis combien de temps la propriété est-elle en vente?

–          Y a-t-il eu beaucoup de visites?

–          Les propriétaires ont-ils déjà reçu des promesses d’achat pour ce bien?

–          Les propriétaires sont-ils pressés de vendre? Ont-ils déjà acheté une autre maison?

–          À quelle date serait-il possible d’emménager?

Ces informations vous seront utiles pour préparer votre promesse d’achat. Votre courtier devrait également être en mesure de vous présenter des biens similaires qui se sont vendus récemment dans le secteur ou dans un secteur similaire. Cette analyse vous donnera une meilleure idée de la valeur de la maison tout en vous donnant un point de départ pour la préparation de votre offre.

Votre promesse d’achat est acceptée : vos obligations

Une fois votre promesse d’achat acceptée, vous devez respecter vos obligations. Vous devrez par exemple procéder à une inspection en bâtiment, à une analyse des matériaux de remblais, obtenir un prêt hypothécaire, etc. Bref, vous devrez faire votre part pour remplir les différentes conditions figurant à la promesse d’achat.

Chacune de ces étapes du processus d’achat doit être réalisée à l’intérieur de certains délais. Il est important de veiller à respecter ces délais sans quoi la promesse d’achat pourrait être déclarée nulle et non avenue et vous perdriez alors votre achat.

Pour votre inspection, vous aurez probablement recours aux services d’un expert en bâtiment. Assurez-vous que ce dernier détienne une assurance professionnelle. Une fois sur place, votre inspecteur vous indiquera certains détails mineurs liés à la propriété que vous désirez acheter. Par contre, il se peut aussi que l’inspection révèle des irrégularités de plus grande importance. Vous devrez alors discuter avec votre inspecteur du coût des travaux à réaliser pour corriger ces irrégularités. Il est possible que, suite à l’inspection, vous ayez à négocier une réduction du prix en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser ou encore que vous demandiez au vendeur de réaliser ces travaux avant que vous ne preniez possession de la maison. Dans tous les cas, c’est votre courtier immobilier qui négociera pour vous auprès du vendeur.

Si vous optez pour une diminution de prix de vente parce que la toiture est à refaire, par exemple, vous pourrez demander une réduction de prix correspondant au montant total des travaux de réfection. Cependant, le vendeur pourrait refuser de payer la totalité des travaux et vous faire une contre-proposition. Il faut évidemment garder en tête que le bien que vous achetez n’est pas neuf et qu’il serait déraisonnable de s’attendre à ce qu’il vienne avec une toiture complètement neuve.

Si vous préférez que le vendeur se charge de faire faire les travaux avant que vous ne preniez possession du bien immobilier, assurez-vous qu’ils soient réalisés par des professionnels, qu’une garantie s’y rattache et qu’ils soient effectués avant la signature de l’acte de vente. De plus, prévoyez une clause à la promesse d’achat selon laquelle un montant équivalent au coût des réparations serait retranché du prix d’achat advenant le cas où le vendeur aurait omis de faire faire les travaux.

Il est aussi de votre devoir de prendre connaissances des documents fournis par le vendeur tels que le rapport d’analyse des matériaux de remblais, la déclaration de copropriété et les états financiers (dans le cas d’un condo), etc. N’oubliez pas que si vous ne remplissez pas vos obligations dans les délais prescrits, vous serez dans l’obligation d’acheter la propriété et ce, même si certains éléments ne vous satisfont pas. Votre courtier immobilier vous aidera à interpréter ces documents parfois compliqués mais qui permettent de vous assurer que vous faites un bon achat.

À quel moment une promesse d’achat devient-elle finale?

La promesse d’achat contient généralement certaines conditions qui devront être remplies afin que la vente ait lieu.

La première condition à remplir est l’obtention, par l’acheteur, d’un prêt hypothécaire. À partir de l’acceptation de la promesse d’achat ou de la contre-proposition, l’acheteur disposera d’un délai allant entre sept et quinze jours pour obtenir son prêt. Une fois le prêt obtenu, l’acheteur devra fournir au vendeur une copie de la lettre d’engagement fournie par l’institution prêteuse. À cette lettre doivent figurer les noms complets des acheteurs, le montant exact emprunté, le taux d’intérêts et, idéalement, la date des déboursés. Advenant le cas où l’acheteur, une fois le délai écoulé, n’aurait pas fourni ce document, le vendeur pourrait exiger que l’acheteur présente une nouvelle demande de prêt aux mêmes conditions. Si l’acheteur se voit refuser le prêt, la promesse d’achat devient alors nulle et non avenue et les deux parties sont libérées de leurs engagements mutuels.

D’autres conditions peuvent aussi apparaître à la promesse d’achat. Une analyse des matériaux de remblais (pyrite), divers tests (radon, amiante, ocre ferreuse), une analyse d’eau dans le cas d’un puits artésien, une inspection en bâtiment, la consultation de la déclaration de copropriété (dans le cas d’un condo) ne sont que quelques exemples de vérifications à effectuer et qui font souvent l’objet de conditions à la promesse d’achat.

Ce qu’il est important de retenir, c’est que tant et aussi longtemps que les conditions ne sont pas remplies pour l’acheteur et à l’intérieur des délais stipulés à la promesse d’achat, la vente n’est pas finale et l’acheteur peut se désister de ses engagements. N’oubliez pas que bien qu’une promesse d’achat lie juridiquement les parties, ce n’est qu’une fois remplies toutes les conditions y figurant qu’elle devient finale.

Si l’acheteur n’est pas satisfait de l’inspection ou de toute autre vérification faisant l’objet d’une condition à la promesse d’achat, il doit le signaler par écrit au vendeur à l’intérieur des délais prescrits au moyen d’un envoi recommandé ou par huissier. La promesse d’achat devient alors nulle et non avenue. Si l’acheteur omettait de présenter cette signification écrite, il se verrait forcé d’acheter le bien dans l’état ou il se trouve.

Promesses d’achat : les offres multiples

Dans un marché actif, il est tout à fait possible que vous receviez simultanément deux ou trois promesses d’achat  pour votre propriété. Généralement, cette situation se présente dès qu’une propriété est nouvellement mise sur le marché et que son prix est très réaliste, sans pour autant en avoir sous-estimé la valeur.

En effet, dans un marché immobilier dynamique, on retrouve un certain nombre d’acheteurs en attente de la maison qu’ils recherchent. Ces derniers auront mandaté un courtier afin de surveiller les nouvelles propriétés mises en vente par le biais du réseau MLS. D’autre part, il existe également un système d’alerte immobilière mis à la disposition des courtiers immobiliers. Ce système permet à un courtier d’y inscrire son client via son adresse courriel. Ainsi, lorsqu’une propriété est mise en vente et enregistrée dans la banque de données de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), l’inscription de cette dernière sera directement transmise à l’acheteur potentiel dont les critères auront été préalablement sélectionnés.

Il va sans dire que plusieurs acheteurs potentiels pourront convoiter une même propriété pour diverses raisons (ex. : secteur très recherché, prix compétitif, modèle intéressant, qualité de l’immeuble, etc.). Dans ce cas, il y a fort à parier que dès la diffusion de cette information, la journée même ou dans les jours qui suivent, plusieurs visites s’effectueront. Il en résultera une ou deux promesses d’achat. C’est alors que le processus des promesses d’achat multiples s’enclenche.

Garder la tête froide

Il s’ensuit généralement une surenchère sur le prix. Un acheteur plus sérieux que l’autre et désireux d’acquérir la propriété offrira un prix supérieur. Comment se comporter par rapport à une telle situation? Avec l’aide de votre courtier et son expérience, il faudra déterminer quelle promesse d’achat accepter ou sur laquelle effectuer une contre-proposition. Il est important de se rappeler qu’en tant que vendeur vous avez la liberté de considérer n’importe laquelle des promesses d’achat reçues, qu’elle soit plus haute que le prix demandé ou pas.

La démarche devient dès lors plus épineuse, car il faudra une bonne dose d’expertise pour déterminer lequel des acheteurs potentiels on retiendra et avec qui on transigera. Advenant un mauvais choix, il peut y avoir un risque de perdre les deux acheteurs. La stratégie peut s’avérer complexe et voire coûteuse.

Imaginons que vous choisissiez le candidat proposant des conditions intéressantes et un prix vous apparaissant plus alléchant, mais qu’à la fin des délais stipulés dans la promesse d’achat vous réalisiez que celui-ci veut se désister ou, tout simplement, ne se qualifie pas pour toutes sortes de raisons. Vous auriez peut-être misé sur le mauvais candidat.

Dans ce genre de situation, il ne faut pas trop compter sur le facteur chance, car l’expérience importe pour beaucoup. Soyez vigilant et surtout posez les bonnes questions.

Protégez vos droits en matière de vices cachés

Vous avez acheté, il y a maintenant quelques mois, la propriété tant convoitée. Aujourd’hui, votre rêve se transforme en cauchemar, car vous êtes victime d’importantes infiltrations d’eau.

Quoi faire?

Tout d’abord, il faut savoir que la loi prévoit, pour les vendeurs, une obligation de vendre un bien de qualité. Toutefois, cette obligation peut être écartée lors de l’achat, en ajoutant une clause à cet effet. Il pourrait donc être indiqué «vente faite sans garantie légale» ou «achat aux risques et périls de l’acheteur».

Ainsi, advenant la découverte d’un vice, le vendeur pourra être tenu responsable. Le vice est qualifié de « vice caché » lorsqu’il rencontre certains critères :

  • vice préexistant au moment de la vente;
  • vice non détectable par un examen diligent par l’acheteur;
  • vice grave affectant l’utilité.

Il importe donc, dès la découverte d’un problème, d’investiguer afin d’en connaitre la nature et l’étendue.

Afin de s’assurer de conserver ses recours, il est également primordial de contacter par écrit votre vendeur afin de lui dénoncer le vice découvert. Cette dénonciation doit être transmise le plus rapidement possible (à l’intérieur d’un délai de 3 mois de la  découverte) et avant l’exécution de quelques travaux que ce soit. En effet, le vendeur doit disposer de la possibilité de constater lui-même la situation et de faire expertiser à son tour, s’il y a lieu. À défaut, vous pourriez voir votre réclamation refusée.

La dénonciation devra contenir :

  • un bref rappel des faits;
  • une description du vice découvert;
  • une indication à savoir que le vendeur est
  • responsable de la situation;
  • un délai pour agir ou venir visiter l’immeuble, le cas échéant.

Suivant la dénonciation, advenant le refus de collaborer ou l’impossibilité de convenir d’une entente, des procédures pourront être entreprises devant les tribunaux.

La compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec est limitée à 7 000,00 $ et celle de la Chambre civile de la Cour du Québec entre 7 000,01 $ et 70 000,00 $. Au-delà de ces montants, la Cour Supérieure devra être saisie du dossier.

Finalement, il faut retenir que le délai de prescription d’un recours en vices cachés est établi à 3 ans de la découverte du vice.

N’hésitez pas à vous informer de vos droits, car la prévention demeure le meilleur des remèdes.

 

Me Josée M. Gagnon, B.A., LL.B.
Avocate

avocat@gagnonetassocies.com
www.gagnonetassocies.com

Bien comprendre la clause de 72 heures dans une promesse d’achat

Généralement, plusieurs conditions sont rattachées à une promesse d’achat. Celle-ci peut être conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire, à l’inspection de la propriété et à une analyse des matériaux de remblais (pyrite). Cependant, il en est une pour laquelle il faudra bien comprendre son importance, soit une promesse d’achat conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur. Généralement, celle-ci comportera une clause de 72 heures.

Que signifie cette clause pour le vendeur?

L’acheteur qui a une maison à vendre peut souhaiter acheter la vôtre. Il utilisera alors cette clause qui, généralement, établit un délai entre 60 à 90 jours pour vendre sa propriété. Cette clause vous permettra, pendant ce délai, de considérer des offres d’autres acheteurs, peu importe le prix ou toutes autres conditions qui vous sont présentées.

Un processus bien précis entrera alors en jeu si vous recevez une autre promesse d’achat qui vous est acceptable. Il vous faudra, dès que le deuxième acheteur aura réalisé toutes les conditions prévues à sa promesse d’achat (ex. : obtention d’un financement, inspection en bâtiment, analyse des matériaux de remblais, etc.) et que vous recevrez par écrit la réalisation de ces conditions, envoyer, par écrit ou par tout moyen permettant d’en faire la preuve au premier acheteur, un avis faisant mention que vous avez reçu une deuxième offre, sans condition, qui vous satisfait.

Dès lors, le premier acheteur aura 72 heures, après la réception de cet avis, pour vous signifier par écrit ses intentions. En fait, il a deux options, soit qu’il achète votre maison même s’il n’a toujours pas vendu la sienne et en même temps démontrer qu’il possède les fonds nécessaires requis à la promesse d’achat ou soit qu’il se retire de la transaction.

Si le premier acheteur décide d’annuler son offre d’achat, ce n’est donc qu’à ce moment que vous pourrez signifier par écrit, au deuxième acheteur, que seule sa promesse d’achat est considérée comme valide.

L’acceptation d’une promesse d’achat : points à examiner

Avant de considérer l’acceptation d’une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre maison, il serait judicieux de connaître tous les éléments qui entourent la vente de la propriété du premier acheteur. Le prix de vente que celui-ci demande est-il réaliste, dans quel secteur ou dans quelle ville cette propriété se trouve-t-elle, depuis combien de temps celle-ci est en vente, tente-t-il de vendre seul ou avec un courtier, a-t-il la capacité de supporter financièrement sa maison et d’acheter la vôtre simultanément?

Voilà autant de questions qui méritent une bonne réflexion.

Lorsqu’un vendeur accepte une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre maison, certaines contraintes existent et peuvent parfois être défavorables au vendeur. Vous aurez l’obligation de divulguer que vous avez accepté une première promesse d’achat. Si vous retenez les services d’un courtier, il sera également obligé lui aussi de divulguer ces informations sans toutefois en faire connaître le contenu.

Certains acheteurs ne voudront pas engager des frais pour faire inspecter la maison, dépenser du temps pour obtenir un financement et préféreront s’orienter sur une autre propriété qu’ils convoitent peut-être déjà.

Tous les acheteurs potentiels, incluant aussi les courtiers, trouvent parfois cette démarche plus compliquée et préfèrent se concentrer sur une autre option. Voilà pourquoi il est très important de bien évaluer une telle décision avec l’aide de votre courtier. Vous pourrez ensemble planifier votre stratégie et accepter en toute connaissance de cause ou refuser une telle proposition.

 

Ma résidence est à l’abri dans une fiducie de protection

Nos liquidités permettent de payer nos engagements et de rembourser nos dettes. Lorsque les liquidités sont à sec et que le pouvoir d’emprunt est érodé par l’incapacité d’obtenir du crédit, faute de revenus adéquats, d’actifs insuffisants ou autrement, il peut en résulter de sérieux accidents financiers pouvant même mener jusqu’à la faillite.

Il est possible de protéger nos actifs personnels, familiaux et corporatifs en ayant recours aux fiducies de protection d’actifs en cas de revers de fortune. Une planification appropriée permettra de protéger la presque totalité des biens que l’on possède au moyen des fiducies de protection d’actifs ou, dans certains cas, par un transfert des biens faisant partie du patrimoine familial en faveur du conjoint marié qui n’a pas de risques financiers. La protection des REÉR est également possible par d’autres mécanismes de protection.

Qu’est-ce qu’une fiducie de protection d’actifs? Le Code civil du Québec prévoit que toute personne est titulaire d’un patrimoine composé, entre autres, d’actifs et de passifs. Ce patrimoine peut faire l’objet d’une division ou d’une affectation. Cela signifie qu’il est légalement possible de transférer certains biens (exemples : résidence principale, résidence secondaire, actions d’une compagnie de gestion, etc.) dans un second patrimoine différent et distinct de notre patrimoine personnel dans un but (affectation) de protection d’actifs au profit des bénéficiaires (famille) de la fiducie.

Pourquoi les fiducies de protection d’actifs protègent-elles les biens qui y sont détenus? La loi prévoit que tous nos biens répondent de nos dettes. Les biens sortis de notre patrimoine et transférés, en temps opportun, dans un patrimoine distinct (patrimoine de la fiducie) ne nous appartiennent plus. En cas d’accident financier, seul notre pa-trimoine personnel  répond de nos obligations. La faillite d’une personne ayant, par exemple, protégé sa résidence au moyen d’une fiducie de protection d’actifs n’entraînera pas la faillite de la fiducie. La résidence pourra continuer d’être détenue en fiducie et habitée par les bénéficiaires (famille) en vertu des droits et des avantages que la fiducie leur a légitimement conférés.

Lorsque le transfert des biens en fiducie est fait de façon appropriée, il n’en résulte aucun impact fiscal négatif ni au moment du transfert ni à la vente ultérieure des biens détenus en fiducie. Le transfert peut également être fait sans payer les droits de mutation usuels.

Les fiducies de protection d’actifs sont semblables aux coffres-forts dont certains offrent une protection beaucoup plus blindée que d’autres. La protection du patrimoine (résidence, etc.) est légitime et même recommandable en cas d’accident financier.

Trop beau pour être vrai? Non! Consultez votre notaire spécialisé en protection du patrimoine.

Me Claude Drapeau
Notaire, planificateur financier et conseiller juridique

450 674-5671 / 514 996-2332

cdrapeau@testacom.com

Qu’est-ce qu’un certificat DB avant l’achat de votre maison?

Le certificat DB est un document préparé par un géologue décrivant la composition de la pierre de remblai utilisée lors de la construction d’une maison. Cette pierre est installée sous les semelles de fondation et du plancher de cave. Le certificat DB existe seulement depuis quelques années. Il est toujours requis lors de l’achat d’une propriété, soit neuve ou usagée.

L’acheteur doit toujours en faire la demande au vendeur ou au constructeur. Ce document doit comporter certaines informations, soit l’analyse pétrographique signée par un géologue, l’adresse complète de la propriété ainsi que tous les bons de livraison de ladite pierre.

À la revente d’une propriété et si un certificat a déjà été émis pour celle-ci, il n’est pas nécessaire de faire effectuer à nouveau des analyses de sol. Donc, conservez précieusement ce certificat, car il vous sera utile lors d’une éventuelle revente.

 

Connaissez-vous la valeur réelle de la propriété que vous désirez acheter?

Acheter une propriété comporte quelques risques, dont celui de payer trop cher pour sa maison. Pour réduire ces risques, il est important de bien étudier le marché et de s’entourer de professionnels compétents.

Il faut savoir qu’il existe plusieurs nuances dans la valeur d’un bien immobilier. Bien que cela semble simple à priori, une personne non avisée pourrait commettre des erreurs coûteuses. En effet, plusieurs choses doivent être prises en considération lors de l’évaluation d’un bien immobilier. Les dimensions du terrain, la proximité des services et la qualité des matériaux de construction sont les premiers éléments sur lesquels un acheteur potentiel s’attardera. Plusieurs détails moins évidents sont néanmoins susceptibles d’influencer le prix d’une propriété. Les désuétudes fonctionnelles en sont un bon exemple. Par désuétudes fonctionnelles, on entend par exemple un sous-sol mal divisé, une cuisine non-fonctionnelle ou mal éclairée, un quartier non-homogène ou qui a mauvaise réputation.

Ces éléments, qui semblent banals, ont en réalité une grande influence sur la valeur d’une propriété. C’est pourquoi un expert utilisera toutes les ressources à sa disposition pour évaluer le prix d’un bien immobilier. En plus de se fier à son expérience, il pourra notamment se servir des comparables, c’est-à-dire d’une liste de biens similaires vendus récemment dans le même secteur.

Aujourd’hui, il n’est pas rare de rencontrer des acheteurs qui ont payé beaucoup trop cher pour leur maison. L’accès à l’information étant maintenant facilité par Internet, trop de gens sont trompés par certaines informations fausses ou incomplètes. Rappelez-vous qu’un vendeur peut annoncer sa maison à n’importe quel prix. L’acheteur doit alors mettre toutes les ressources à sa disposition pour prendre une décision éclairée.

L’achat d’un appartement en copropriété divise

Vous vous apprêtez à faire une promesse d’achat sur un appartement. Attention, cette dernière devrait comporter certaines conditions. La plus importante est votre approbation du contenu de la déclaration de copropriété. La déclaration de copropriété est un document dans lequel se trouve le détail de vos droits et obligations en tant que propriétaire de l’appartement. Elle contiendra par exemple des informations sur la nature des rénovations que vous aurez le droit d’effectuer dans l’appartement ou encore sur les animaux que vous êtes autorisés à posséder. Il est donc primordial de la lire attentivement et de vous assurer que les informations qu’elle contient vous conviennent et ce, avant de passer à l’étape suivante. Votre promesse d’achat doit être faite à la condition que vous soyez satisfait de la déclaration de copropriété. De cette façon, s’il advenait que cette déclaration ne vous convienne pas, vous auriez alors la liberté de retirer votre offre.

Comme vous deviendrez copropriétaire de l’immeuble, il est également important de vous assurer de la santé financière de la copropriété. Pour ce faire, demandez à consulter les derniers états financiers, le fonds de réserve, les procès verbaux, les cotisations spéciales, etc. Cela vous permettra aussi de savoir si vous aurez à payer des cotisations pour des travaux à venir tels que la réfection de la toiture, le remplacement des fenêtres ou la réparation de l’asphalte, par exemple. Ce sont autant de travaux coûteux auxquels vous ne pourrez échapper et qui feront bien évidemment augmenter vos frais mensuels de copropriété.

Informez-vous également sur la superficie habitable de votre appartement. La valeur d’une propriété étant établie en fonction du nombre de pieds carrés habitables, il est donc très important de posséder cette information afin de vous assurer que vous payez le prix juste. Si vous achetez votre condo par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un courtier, la fiche descriptive que vous recevrez devrait faire mention de la superficie exacte de l’appartement.

Trafic et logement ne font pas bon ménage

Une décision récente de la Cour du Québec en appel d’une décision de la Régie du logement est venue définir les droits d’un propriétaire lorsqu’un locataire se livre à des activités illégales dans le logement.

Dans ce dossier, le propriétaire, un Office municipal d’habitation, demandait à la Régie du logement de résilier le bail de la locataire, notamment en raison de l’utilisation faite du logement par celle-ci. On reprochait à la locataire, entre autres, de faire un trafic de drogue à partir du logement.

Des perquisitions ont eu lieu au logement de la locataire. Cette dernière a été arrêtée et a plaidé coupable aux accusations déposées contre elle.

Le propriétaire a témoigné sur les conséquences du comportement de la locataire, tant au niveau de la gestion de l’immeuble qu’aux répercussions sur les autres occupants de l’immeuble.

Les droits et obligations des parties, plus particulièrement les obligations principales des locataires, sont prévus aux articles 1855, 1856 et 1860 du Code civil du Québec :

1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d’user du bien avec prudence et diligence.

1856. Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué.

1860. Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.

Dans le cas en l’espèce, il a été question plus spécialement de l’obligation de ne pas changer la destination des lieux loués. La Cour du Québec a donc examiné, à la lumière des actes posés par la locataire, si la destination des lieux avait été modifiée et si la décision de la Régie du logement, de résilier le bail, était justifiée dans les circonstances.

Après une analyse de la jurisprudence et en citant quelques extraits de décisions antérieures, la Cour du Québec en est venue à la conclusion que la résiliation du bail était justifiée vu les activités de la locataire :

« Lorsque le logement sert à perpétrer un acte criminel, on dénature l’objectif de ces installations et on le rend impropre à l’usage auquel il est destiné.

[…]

Le Tribunal n’a aucune hésitation à conclure que l’utilisation du logement par la locataire pour y réaliser des activités liées au trafic de drogue,
prohibé par la loi, a pour effet de détourner les lieux loués de leur usage normal. »

La Cour du Québec indique également que l’utilisation du logement à des fins illégales n’a pas à être permanente pour mener à la résiliation du bail. À notre sens, la gravité d’un tel geste et les risques occasionnés, tant pour le locateur que pour les autres occupants de l’immeuble, doivent être pris en considération par le tribunal dans le cadre d’une demande de résiliation de bail pour utilisation d’un logement pour des activités illégales.

Ainsi, il est très important pour les propriétaires d’agir rapidement en de telles circonstances afin d’éviter de perdre de bons locataires. En effet, le résultat de ce dossier démontre bien qu’à la fois la Régie du logement et la Cour du Québec considèrent avec sérieux les cas où les locataires utilisent leur logement à des fins illégales.

 

Me Josée M. Gagnon, B.A., LL.B.
Avocate

450 646-4347

avocat@gagnonetassocies.com
www.gagnonetassocies.com