Le métier de courtière immobilière vu par…

Cette agence vit, se développe, évolue grâce à son équipe, grâce à des gens qui croient en leur métier…un métier parfois controversé! Dans cette série d’entrevues avec les membres de l’équipe, vous en apprendrez un peu plus sur la profession de courtier, sur les défis qu’elle représente. Mais surtout, ces articles vous permettront de découvrir les personnes engagées derrière Garcia & Lapierre.

Ce mois-ci, entrevue avec Dominique Marcil!

 

Comment avez-vous débuté dans le métier ?

Un ami m’a fortement suggéré de me joindre à la grande équipe des courtiers immobiliers. Quand j’ai approfondi mes recherches sur le métier, je n’ai pas hésité à retourner sur les bancs d’école et à changer de carrière. Je ne regrette pas du tout. Je suis passionnée par cette deuxième carrière.

Trois qualités indispensables d’une bonne courtière

Intégrité, rigueur, respect

Parlez-nous un peu des clichés qui entourent la profession

Je suis une courtière immobilière qui adore travailler avec les acheteurs. Le cliché qui me marque le plus est celui qui prône le fait que de travailler directement avec le courtier inscripteur peut aider les acheteurs, leur faire économiser sur le prix d’achat. Qui prendrait le même avocat que la partie adverse ? Visiter plusieurs maisons avec nos acheteurs nous permet d’approfondir la relation et de mieux les guider dans leurs besoins et leur processus d’achat. Le rôle principal du courtier inscripteur est de veiller au respect du contrat établi avec les vendeurs. Le courtier acheteur, lui, son rôle est de veiller aux intérêts des acheteurs. Vous ne serez jamais mieux représentés qu’avec votre propre courtier immobilier. Pour bien négocier, il faut deux négociateurs !

En 2018, quel est le plus grand défi auquel font face les gens de ce métier selon vous ?

Le défi est le même depuis que le courtage existe : protéger le client à tout prix et lui assurer une transaction juste, saine et profitable !

 

L’importance de l’inspection pré-achat

Cet article a été rédigé par monsieur Jean-Pierre Garcia, courtier immobilier 

Afin d’éviter les mauvaises surprises, et dans le but de protéger votre investissement, il est toujours recommandé de recourir aux services d’un expert en bâtiment, faisant partie d’une organisation reconnue telle que l’AIBQ et détenteur d’un permis et d’une assurance professionnelle, pour faire l’inspection de votre future propriété.

Le but de l’inspection est de s’assurer que la propriété que vous désirez acheter ne présente pas de problèmes majeurs susceptibles d’engendrer des coûts que vous n’auriez pas soupçonnés. L’inspecteur qualifié pourra identifier grâce à son expérience les divers problèmes existants ou à venir. Cette inspection généralement visuelle ne révèle pas cependant ce qui est invisible à l’œil nu comme de la moisissure en arrière des murs d’un sous-sol fini, un drain français non fonctionnel ou partiellement endommagé, etc. Cependant, des indices pourront mettre sur la piste l’inspecteur expérimenté grâce à une foule de détails qui auraient pu vous échapper. Sachez qu’il existe aussi une multitude de tests et d’analyses qui permettent d’identifier certaines situations plus complexes (test de pyrite, qualité de l’air, etc.).

Mais l’inspection pré-achat a également un autre but moins connu, mais tout aussi important. En effet, si à la suite de l’achat de votre maison vous découvrez un problème et que vous deviez avoir recours aux tribunaux, l’inspection pré achat pourra être très utile pour démontrer au juge que vous avez fait toutes les démarches nécessaires pour éviter ce genre de situation, que vous n’avez pas été négligent et que vous avez fait appel à un expert. D’ailleurs, ce dernier pourra être un excellent témoin.

À retenir : assurez-vous que l’inspecteur sur lequel votre choix s’est arrêté possède une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs et omissions.

Comprendre l’assurance condominium

Par Noémie Ladouceur, blogueuse freelance.

 
L’achat d’un condo demande un investissement, il est important de prendre les dispositions nécessaires afin de le protéger. Les assurances sont parfois moins bien comprises par les copropriétaires, et il est de votre devoir de choisir l’assurance la plus complète qui répondra à vos besoins.
 
 

L’actualité : Accès à la propriété à Montréal

L’accession de la propriété en 2013 vient de changer pour la ville de Montréal. En effet, les critères d’admission au programme d’accession à la propriété furent révisés à la hausse une portion de 6% à 16% le prix des condos selon les catégories. Le prix plafond pour être admissible à une subvention passera de 235 000 $ à 250 000 $. Et pour les ménages avec des enfants, le plafond passera à 280 000 $ contre 265 000 $ avant.

 

Les contrats d’assurance protégeant votre condo

La protection de votre condominium se fait en deux temps. D’une part, votre assurance copropriétaire qui couvre vos biens, comprend la responsabilité civile et l’amélioration faite depuis la construction du condo. Et, en second lieu, l’assurance syndicat qui couvre les parties communes du bâtiment comme les couloirs, les escaliers, la toiture, etc., les parties du bâtiment (murs, planchers, fenêtre, etc.) et la responsabilité civile du syndicat.

Notez qu’en cas de sinistre, les deux polices pourraient se partager l’indemnisation. Dans le but de mieux comprendre les polices et les protections, consultez votre déclaration de copropriété afin de connaître exactement quelle assurance couvrira chaque partie du bâtiment.

 

Un zoom sur l’assurance copropriété

L’assurance condominium protège l’ensemble de vos biens matériels, c’est-à-dire vos meubles, électroménagers, etc. Il est important de faire annuellement l’inventaire de vos biens et de conserver les factures prouvant la valeur de certains biens. Dans le cas où des dommages importants surviendraient, vous aurez les pièces justificatives pour réclamer une indemnisation à l’assurance.

 

Comment magasiner?

Lors de votre magasinage, comparez la meilleure offre chez les assureurs et n’hésitez pas à poser des questions. À titre d’exemple, l’assurance condo de La Capitale offre une protection complète en cas de dégât d’eau.

De plus, vous trouverez différents niveaux de protections en fonction des dommages (feu, vol, vandalisme) ou accidents (dommage causé à votre plancher, un divan, etc.) pour lesquels vous voulez couvrir votre condo. L’assurance condo est offerte avec différentes protections, ceci vous permet de prendre une assurance à un prix que vous pourrez payer annuellement.

 

En somme, vous dormirez l’esprit tranquille une fois que vous aurez votre assurance condominium avec une protection et un prix en adéquation avec vos besoins. À vérifier également, l’assurance de votre syndic et le plan d’entretien pour le bâtiment.

Longueuil: Près de la Ville, loin de ses prix!

Montréal, ça coûte cher. Ces quelques mots résument bien les manchettes des dernières semaines, qui ont fait état du classement de la métropole parmi les villes où l’immobilier est le plus inabordable, au même titre que Vancouver et Toronto. Alors que cette situation concerne l’île de Montréal, ses banlieues, elles, représentent plus que jamais une option à considérer pour profiter de la proximité urbaine sans se ruiner. 

Longueuil fait particulièrement bonne figure à ce chapitre, notamment en raison de ses nombreux accès à Montréal. Les ponts sont évidemment disponibles pour les automobilistes, mais le transport en commun offre également un lien direct avec la grande ville. Le projet de prolongement du métro à Longueuil en fait foi.

De plus, il faut rappeler que Longueuil elle-même propose à ses citoyens une vie communautaire des plus animées, grâce à son centre-ville attrayant qui grouille d’activités et de festivals tout au long de l’année. Même les populaires vélos Bixi sont accessibles aux Longueuillois!

Malgré tous ces avantages, les acheteurs peuvent s’établir à Longueuil à bien meilleur marché que sur l’île de Montréal. Il se trouve encore de nombreuses propriétés abordables, même pour les premiers acheteurs. En fait, la ville offre de  toutes les catégories de propriétés, correspondant à tous les budgets:

  • Des condos à des prix variant d’aussi peu que 150 000 $ à plus de 400 000$ ;
  • Des cottages en rangées ou jumelés dont le prix moyen se situe entre 190 000 $ et 350 000 $ ;
  • Des unifamiliales, bungalows ou cottages, à partir de 300 000 $.

Vous pouvez explorer vous-mêmes ce qu’il y a de disponible sur le marché aujourd’hui, dans la catégorie qui vous intéresse, à l’aide de notre moteur de recherche.

 

2013, une année équilibrée

Nous prévoyons un marché équilibré pour l’année 2013, alors que les acheteurs comme les vendeurs devraient trouver leur compte. Les statistiques fournies par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) permettent de nous attendre à ce que les prix demeurent plutôt stables cette année et ce, dans toute l’agglomération de Longueuil.

D’ailleurs, le marché est déjà bien plus actif qu’à l’automne dernier, ce qui laisse croire à un regain à venir ce printemps. Alors, que vous songiez à vendre ou à acheter, il est peut-être temps de bouger. Besoin de conseils plus précis? Contactez-nous !

Les évaluations foncières démystifiées

Lorsque l’on envisage l’achat ou la vente d’une maison, il est normal d’être à l’affût de toute l’information disponible. Un élément est souvent un incontournable : l’évaluation municipale.

Afin de démystifier cette question parfois épineuse, il faut d’abord comprendre qu’une évaluation foncière sert avant tout à imposer les propriétaires de maisons. Lors du dernier rôle d’évaluation, les municipalités ont considérablement augmenté ce dernier. Le résultat est que très souvent les évaluations municipales ne reflètent pas la réalité du marché. Il y a d’ailleurs eu un flot considérable de contestations à ce sujet.

Sans trop entrer dans les détails, il est important de mentionner que l’évaluation municipale ne devrait jamais servir de guide lors de l’achat d’un immeuble, et ce, peu importe la catégorie de celui-ci. Seul un évaluateur agréé ou un courtier immobilier connaissant le secteur pourra déterminer la valeur marchande de la propriété.

Il n’est pas rare de voir deux propriétés identiques dans le même secteur ou un secteur similaire et comprenant  les mêmes aménagements avoir des évaluations différentes, voire même présentant un écart énorme. Aussi, parfois les évaluations sont les mêmes alors qu’elles ne devraient pas l’être.

Quelques exemples peuvent illustrer ces importantes différences.

Premier exemple, deux propriétés identiques, l’une située sur un boulevard achalandé , l’autre sur une rue peu passante. Ces deux maisons n’ont pas la même valeur marchande.

Un autre cas typique et très souvent rencontré : un propriétaire décide de rénover et demande un permis à la ville versus un autre propriétaire qui fait les rénovations sans demander de permis. On comprend rapidement qu’il y aura une différence dans les évaluations. Cependant, elles ne reflèteront pas la réalité.

Il y a beaucoup d’autres situations similaires qui peuvent induire en erreur les gens.

Il est donc préférable de prendre en considération la valeur marchande d’une propriété et non l’évaluation municipale qui, trop souvent hélas, guide les acheteurs et les vendeurs dans la mauvaise direction et influence leurs décisions.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

L’importance de l’inspection préachat : parce qu’on ne le répétera jamais assez!

Ça y est! Vous êtes certain d’avoir enfin déniché la propriété de vos rêves. Tout semble en ordre, pas de bris, toiture récemment refaite. Vous hésitez à payer pour faire faire une inspection et êtes tenté de demander l’avis de votre père ou de votre ami entrepreneur. Hmmm…?

Une inspection préachat a pour but de déterminer quels sont les problèmes existants ou qui pourraient survenir. Ces problèmes peuvent être d’ordre mineur ou majeur, connus ou inconnus du vendeur. En faisant appel à un inspecteur, vous pourrez, entre autres, être informé des travaux à effectuer à court terme. Certains travaux, comme  le changement du drain français, une toiture à refaire ou des problèmes de fondation sont très coûteux. C’est grâce à ces renseignements que vous serez en mesure de négocier à la baisse le prix de vente, si des rénovations majeures sont à effectuer, ou d’annuler l’offre d’achat.

Il est très important de retenir les services d’ un inspecteur qualifié :

  • détenteur d’une assurance responsabilité en vigueur pour les erreurs et les omissions;
  • membre en règle d’un ordre professionnel pertinent.

Dans tout ce processus, il y a un document légal fort important, rempli et signé par le vendeur, qui permet à l’acheteur et à l’inspecteur de connaître l’état général de l’immeuble : La déclaration du vendeur. Cette déclaration est également fort utile si, par hasard, vous êtes obligé d ‘aller devant un tribunal  pour poursuivre le vendeur pour avoir omis, volontairement ou involontairement, de vous avoir révélé un problème dont il connaissait l’existence.  C’est ce que nous appelons les vices cachés!

Certains acheteurs retiennent les services d’un membre de leurs famille ou d’un ami. Sachez que si vous devez aller devant les tribunaux pour vice caché, le juge peut rejeter votre cause si :
– vous n’avez pas fait appel à un inspecteur certifié;
– vous vous êtes adressé à un proche et que celui-ci  n’est pas un inspecteur reconnu.

Les vices cachés ou les réclamations importantes doivent être accompagnés d’une solide expertise appuyée d’un rapport écrit et de photos.

L’inspection préachat c’est donc quelques dollars très bien investis!

 

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Avant de vendre ou d’acheter, vaut mieux bien s’entourer!

Ces dernières années, on constate qu’il y a souvent une banalisation de l’achat ou de la vente d’une propriété, entre autres, par le biais de la publicité qui laisse croire que personne n’a besoin de soutien professionnel pour réaliser une transaction immobilière.

Il existe peu d’endroits en Amérique du Nord où les consommateurs ne font pas appel aux professionnels de l’immobilier.

Pourtant, au Québec, on constate que certains vendeurs et acheteurs croient que faire une transaction pour un bien immobilier est un jeu d’enfant, mais…la vente d’une maison n’est pas si simple et facile!

Sans vouloir être alarmiste, beaucoup de gens qui ont entrepris ce genre de démarches seuls se sont retrouvés dans de fâcheuses situations.

Parmi les éléments les plus communs qui entraînent des erreurs : les délais, les conditions telle que l’inspection pré-achat, les dimensions d’une propriété (intérieures, extérieures), erreurs sur les montants de taxes, oubli des éléments inclus ou non inclus, sans parler des clauses légales qui sont également une source de confusion pouvant mener à des poursuites parfois coûteuses.

Il n’est pas rare de voir qu’une maison a été vendue deux fois par un vendeur qui avait reçu deux promesses d’achat en même temps et qui, par manque de connaissances, n’a pas su comment rédiger une contre-proposition.

Être mal ou pas du tout conseillé et prendre une transaction immobilière à la légère c’est négliger ainsi l’un des plus gros investissements de sa vie.

Un professionnel saura vous conseiller judicieusement, et ce, avant, pendant, et même après la transaction. Ce professionnel, qui a un engagement contractuel avec tous les partis, doit s’assurer de faire en sorte que la transaction se déroule bien et de minimiser les risques potentiels de malentendus.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Achat d’un condo : ce que vous devez savoir avant de faire une promesse d’achat

Vous avez  décidé d’acheter un condo ? Voici ce que vous devez savoir avant de faire une promesse d’achat.

Prendre connaissance de la déclaration de copropriété est sans doute la première démarche que vous devez entreprendre. Cette déclaration, qui est un document légal, est en fait une convention qui régit les rapports entre les copropriétaires et les administrateurs, en regard de l’immeuble. Par exemple : Aurez-vous droit de posséder un animal ? Pourrez-vous changer la couleur de la porte d’entrée principale ou déplacer une cloison à l’intérieur de votre logement ?

On y retrouve également un foule de clauses pour les assurances et l’entretien du bâtiment tel que la toiture, les fenêtres et le déneigement.

On y traite également de la gestion financière, des frais de copropriété, du fonds de prévoyance et de la tenue de l’assemblée des copropriétaires.

Comme vous le constaterez, il est primordial avant toutes autres démarches de faire la lecture de ce document qui peut facilement comprendre une centaine de pages.

Vous serez alors au courant des conditions générales qui vous attendent avant de réaliser cette transaction importante.

Il sera trop tard pour prendre connaissance de ce document lorsque vous serez assis devant le notaire, pensez-y!

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Et le drain français, y avez-vous pensé ?

Vous êtes en plein processus de vente de votre propriété. À la suite de l’inspection de votre maison, vous apprenez de l’inspecteur en bâtiment qu’il y a des signes d’humidité le long de vos fondations intérieures. L´inspecteur vous recommande de contacter un spécialiste en fondations…et ce spécialiste vous informe que votre drain français devra être changé! Ignorer le problème mènerait sans aucun doute à une diminution de la valeur marchande de votre maison.

Mais tout d’abord, qu’est-ce qu’un drain français ? Le site Web de l’entreprise Drainage Expertech présente une très bonne définiti0n : « Le principal rôle du drain français est de contrôler les variations du niveau de la nappe phréatique pour empêcher l’eau de monter par-dessus la semelle du bâtiment, ce qui occasionne des infiltrations d’eau. Les premiers symptômes d’un drainage inefficace sont une légère ligne de poudre blanche appelée efflorescence à la base du solage, humidité élevée au sous-sol, infiltration d’eau et fissures sur le plancher et la fondation. »

Mais, avant de vous laisser gagner par la panique, vous devriez dans un premier temps faire venir un deuxième, et peut-être même un troisième spécialiste. Il est également conseillé, dans certains cas, de demander un examen interne du conduit par caméra. En effet, il arrive parfois que le drain soit partiellement non fonctionnel et qu’une réparation plutôt qu’un changement du drain soit possible, ce qui pourrait vous faire sauver des milliers de dollars, sans compte les désagréments que cela vous éviterait : excavation du tour du solage, aménagement paysager endommagé, etc.

Si une réparation n’est pas possible et qu’un changement du drain s’impose, dites-vous que ces travaux vous permettront de vendre plus rapidement et, probablement, de vendre à un prix qui se rapproche davantage de votre objectif.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Acquérir une propriété à revenus : étapes et conseils

Faire l’achat d’une propriété à revenus peut s’avérer être un excellent investissement. Cependant, il faut s’assurer de respecter certaines règles et s’entourer de professionnels familiers avec ce genre de transaction.

Une des questions à se poser est si l l’on se sent apte à assumer les responsabilités associées à l’achat et l’entretien d’un immeuble à revenus. Pour réussir dans ce domaine, il faut posséder plusieurs qualités. Parmi celles-ci, être apte à la négociation, être capable de gérer les problèmes et les conflits, avoir la capacité de prendre des décisions rapidement, etc.

Après avoir répondu à ces questions, vous vous mettrez peut-être à la recherche d’une propriété à revenus.  Pour débuter, il est préférable de chercher à acquérir de petits immeubles (duplex, triplex). Si vous l’habitez, vous pourrez choisir un triplex, un quadruplex ou un cinqplex. Ces types d’immeubles sont généralement plus faciles à gérer, surtout pour une personne sans expérience dans la gestion de propriétés à revenus.

Lorsque vous aurez identifié une, deux ou trois propriétés, vous devrez en faire l’analyse sur papier. Vous aurez fort probablement besoin de votre comptable ou de votre courtier immobilier. Par la suite, si vos calculs comblent vos attentes, vous devrez passer à l’étape suivante : la visite des logements.

Il est recommandé de faire la visite de tous les logements, car vous pourrez constater les travaux à venir, rencontrer les locataires et leur poser des questions. Cette étape vous renseignera sur l’argent que vous aurez à investir, s’il y a lieu, mais vous serez également en mesure de juger de la qualité des locataires.

Donc après vous être posé les bonnes questions, avoir fait des recherches, avoir consulté un expert, visité les logements,vous saurez si vous désirez continuer les démarches ou passer à autre chose.

Il est recommandé d’obtenir les conseils d’une personne avisée et expérimentée qui pourra vous donner l’heure juste, et ce, tout au long du processus d’achat. Il est très important de faire appel à ce type d’expertise, car trop souvent le client ne pourra pas déterminer seul les différents aspects entourant un tel investissement.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Acheter une maison sans l’aide d’un expert : processus à ne pas prendre à la légère

Vous avez décidé d’acheter une propriété et recherchez activement la perle rare. Vous considérez toutes les options, visitez une foule de sites Web et écoutez les suggestions de vos amis. Il est important de bien comprendre que l’achat d’une maison, d’un condo ou d’un petit plex requiert des connaissances et ne doit pas être pris à la légère. 

Plusieurs facteurs sont à considérer dont le prix, mais aussi l’état général, le secteur et plusieurs autres aspect très importants.

Cela fait plus de 35 ans que je pratique la profession de courtier immobilier. J’ai rencontré beaucoup d’acheteurs satisfaits, mais aussi des gens qui malheureusement l’étaient beaucoup moins. Ces dernières années, le nombre d’acheteurs insatisfaits a augmenté considérablement. Ce phénomène est causé en partie par l’avènement de la recherche sur Internet et par la banalisation de l’achat d’un immeuble.

Essayons de comprendre  pourquoi il est facile de commettre des erreurs parfois très coûteuses en achetant sans les conseils d’un expert.

Comment pouvez -vous être certain de la réelle la valeur marchande?

Qui a établi le prix ? Une personne compétente, un logiciel ou tout simplement le vendeur ?

Qui a préparé et vérifié tous les documents et l’information nécessaires incluant le compte de taxes, les dimensions du terrain, l’évaluation municipale, le certificat de localisation, la déclaration du vendeur et bien d’autres éléments qui peuvent influencer un prix de vente ?

Les acheteurs peuvent penser économiser de l’argent, mais ils n’ont en fait aucun avantage à procéder ainsi.

Seul un courtier ayant une bonne connaissance du secteur où vous désirez habiter peut vous aider à réaliser un bon achat. Il connaît les particularités du secteur, la valeur marchande de la propriété, le voisinage, etc. Il peut vous guider à travers les étapes importantes sans omettre la responsabilité qu’il contracte en travaillant pour vous.

Vous êtes ainsi assuré de réaliser une transaction immobilière en toute sécurité, sans mauvaises surprises ni complications parfois coûteuses en temps et en argent.

Si nous consultons des professionnels dans beaucoup de domaines, pourquoi certains prennent à la légère l’une des plus importantes décisions de leur vie !

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Adopter la bonne stratégie lorsqu’il y a surenchère pour l’achat d’une maison

Vous venez de faire une promesse d’achat pour la propriété de vos rêves. Le même soir, votre courtier vous appelle en vous mentionnant qu’il y a une deuxième promesse d’achat. Quelle attitude adopterez-vous devant une telle situation?

Les acheteurs pensent souvent à tort que parce qu’ils étaient les premiers, leur promesse d’achat sera la première à laquelle les vendeurs vont répondre. Sachez que le vendeur est en droit de répondre à la promesse d’achat qu’il considère la plus intéressante. Souvent, le prix est la première considération. Il est possible que le vendeur préfère la date d’occupation ou, plus rarement, qu’il privilégie un acheteur plutôt qu’un autre parce qu’il le trouve plus sympathique. Dans tous les cas, si deux ou trois promesses d’achat sont présentées, dès que vous serez informé de cette situation, vous devrez rédiger votre stratégie . En effet, dès que les promesses d’achat seront présentées au vendeur, vous n’aurez plus l’opportunité de vous ajuster .

Devant une telle situation, nous vous suggérons soit d’offrir le prix demandé ou même un peu plus, soit de mettre le moins de conditions possibles dans l’offre d’achat et des délais plus courts pour la réalisation des conditions.

Enfin, il faut retenir qu’en pareil cas, les conseils de votre courtier seront très importants pour gérer la situation et cela prendra  une bonne expérience pour éviter de perdre la maison que vous aimez ou de payer trop chère pour celle-ci!

Une bonne stratégie sera requise!

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Mon certificat de localisation est-il valide ?

Pour être valide, un certificat de localisation doit refléter l’état actuel de la propriété. Qu’entend-t-on par état actuel ? Cela signifie que depuis que le certificat a été émis par l’arpenteur-géomètre, il n’y a eu aucune modification sur la propriété comme : dimensions de la propriété, cabanon, piscine, revêtement extérieur, fenêtres, balcons, clôtures, etc. Le certificat de localisation doit donc démontrer l’immeuble tel qu’il est.

Si vous avez modifié votre patio, un agrandissement par exemple, avez installé de nouvelles marches, installé une piscine hors terre ou creusée, ajouté un cabanon ou n’importe quel autre changement, si vous désirez vendre votre propriété il vous faudra faire émettre un nouveau certificat de  localisation. Lors de la vente de votre maison ou immeuble, le notaire devra s’assurer que le document reflète l’état actuel des lieux, qu’il n’y a pas d’empiètement, de non-conformité, qu’il est conforme au zonage municipale, etc .

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

La pyrite : un problème à ne pas négliger

Vous vous apprêtez à signer une promesse d’ achat pour une maison que vous venez de visiter. Vous recevrez sans doute une analyse des matériaux de remblais (test de pyrite) si la propriété est située dans une zone dite à risque. Comme l’explique l’OACIQ dans un article publié en 2013, « la pyrite est une molécule de sulfure de fer présente dans la pierre de remblai utilisée en construction. Elle peut donc se retrouver autour des drains de fondation et sous la dalle du plancher de la cave ou du garage. Dans certaines conditions, la pyrite peut s’oxyder et produire une sorte de poudre blanche qui gonfle et cause, entre autres, des soulèvements de dalle ainsi que des fissures au solage et aux cloisons ».

Après avoir pris connaissance du rapport qui vous a été remis, plusieurs questions vous viennent à l’esprit. En effet, ce rapport indique que l’indice IPPG (indice pétrographique du potentiel de gonflement) est légèrement élevé. D’autres facteurs doivent aussi être pris en considération afin d’évaluer le risque réel de désordres, mais l’IPPG est un élément important dans l’évaluation globale.

Vous appellerez peut-être alors le laboratoire qui a effectué le test et parlerez à un spécialiste. Du moins, nous vous le recommandons fortement. À la suite de cette discussion et tel que le rapport le précise, le spécialiste vous dira peut être que même si l’IPPG est moyennement élevé, les désordres qui pourraient survenir ne sont que d’ordre esthétique.

En matière de valeur immobilière, il est primordial de toujours envisager la revente d’une propriété. La valeur de celle-ci est influencée par une foule de facteurs qui peuvent faire fluctuer le prix à la hausse ou à la baisse. Il est très important de mettre toutes les chances de votre côté en éliminant tous les irritants possibles.

Même si l’IPPG est moyennement élevé, cela pourrait avoir un impact lorsque vous voudrez vendre votre maison, surtout si le marché est plus lent ou si un trop grand nombre de maisons sont disponibles au même moment.

Voici quelques ressources qui pourraient vous être utiles si vous rencontrez un tel problème :
Association des consommateurs pour la qualité de la construction
Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec
Association des consultants et laboratoires experts (ACLE)

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Achat d’une propriété : maximiser votre investissement, minimiser vos risques

L’achat d’une maison, d’un condo ou d’un immeuble à revenus est un investissement majeur dans notre vie. Il est donc impératif d’être bien informé, de s’entourer des bonnes personnes et de ne pas négliger d’étapes. Essayons d’y voir plus clair et de soulever les éléments importants liés à une telle transaction.

  • Moyens financiers

La première étape lorsque vous prenez la décision d’acheter un bien immobilier est d’établir avec votre conseiller financier ou avec un courtier hypothécaire votre capacité d’emprunt. Cette démarche vous permet également de connaître votre niveau d’endettement. Vous économisez ainsi temps et énergie.

Une fois cette étape franchie, vous pourrez commencer à entreprendre des recherches et vous aurez également en main une preuve de financement de votre institution financière démontrant aux vendeurs et à leur agent que vous avez  les actifs financiers pour acheter la propriété.

  • Déterminer vos besoins

– Le type de propriété : cottage, plain-pied, maison à étages, maison multigénérationnelle, condo, etc.

– L’espace dont vous avez besoin : Avez-vous des enfants ? Avez-vous besoin d’une grande cour ? Préférez-vous une aire ouverte ?

– La proximité du transport en commun est-elle un pré-requis ?

– Avez-vous le temps d’entretenir un grand terrain ?

– La proximité de bonnes écoles est-elle un critère ?

Cette réflexion est importante, car si par exemple à court terme vous devez revendre la propriété,  il y a des risques que vous perdiez de l’argent. Une bonne planification augmentera vos chances de maximiser votre projet.

  • Acheter seul ou par l’entremise d’un courtier

Acheter une propriété  n’est pas toujours simple! Il y a une foule de facteurs qui peuvent influencer positivement ou négativement la valeur d’une propriété. Si vous décidez  de retenir les services d un courtier, il vous faudra procéder avec discernement.

Afin d’optimiser vos recherches, d’éviter les pertes de temps et les déceptions, nous vous recommandons de rencontrer deux ou trois courtiers. Vous choisirez de travailler avec la personne avec laquelle vous vous sentirez le mieux et qui répondra  le mieux à vos attentes.

  • Secteur et caractéristiques

Après quelques recherches sur le Web, vous avez identifié le genre de propriété qui répond à vos besoins. Il vous faut maintenant choisir un secteur…

Les éléments suivants vous aideront à faire votre choix!

Environnement – éléments positifs
Secteur homogène (maisons de même type, de même valeur)
Rue tranquille
Rue en terrasse
Propriété adossée à un boisée
Près d’un parc, d’une piste cyclable
Écoles,  garderies, épiceries et  transport en commun à proximité

Aspect extérieur et style de propriété
Nouvelle construction, maison à rénovée, bungalow, etc.
Revêtement extérieur
Rénovations récentes (toiture, fenêtres, gouttières, garage, portes, etc.)
État général
Beau paysagement
Bon voisinage
Orientation de la maison (exemple : y a-t-il un bon ensoleillement dans la cour arrière)

  • Valeur marchande

Définir la valeur d’un immeuble,voilà un élément capital parfois difficile à établir.

Plusieurs facteurs influent sur le prix et seule une personne qui travaille dans le domaine immobilier et qui connaît le secteur où la propriété est située peut se prononcer sur la véritable valeur de celle-ci.

L’expérience du courtier immobilier actif dans le secteur sélectionné peut vous guider dans votre choix. Pour arriver à établir la valeur marchande, le courtier aura recours aux comparables vendus récemment dans le même secteur. Le choix du courtier s’avère donc très déterminant. Il faut comprendre que plus un courtier sera actif dans le secteur,  plus il sera en mesure de vous fournir l’information exacte et pertinente. En visitant et en évaluant quotidiennement des propriétés, il pourra  comparer les différences, l’état, la qualité et finalement vous conseiller judicieusement pour vous permettre de réaliser le meilleur achat  possible.

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

 

Avant de faire une promesse d’achat

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes sur le point de faire une promesse d’achat. À cette étape, vous avez besoin de différentes informations qui vous permettront d’élaborer votre stratégie. Avec l’aide de votre courtier immobilier, vous devez en apprendre davantage sur la propriété que vous convoitez. Il vous faudra poser des questions telles que :

–          Depuis combien de temps la propriété est-elle en vente?

–          Y a-t-il eu beaucoup de visites?

–          Les propriétaires ont-ils déjà reçu des promesses d’achat pour ce bien?

–          Les propriétaires sont-ils pressés de vendre? Ont-ils déjà acheté une autre maison?

–          À quelle date serait-il possible d’emménager?

Ces informations vous seront utiles pour préparer votre promesse d’achat. Votre courtier devrait également être en mesure de vous présenter des biens similaires qui se sont vendus récemment dans le secteur ou dans un secteur similaire. Cette analyse vous donnera une meilleure idée de la valeur de la maison tout en vous donnant un point de départ pour la préparation de votre offre.

La sélection de maisons potentielles

Le secteur est l’un des premiers éléments à prendre en considération lorsque viendra le temps d’arrêter son choix sur une propriété. Afin de s’assurer d’acheter une propriété de bonne valeur, il est capital de choisir un secteur homogène. Par homogénéité, on entend un quartier entièrement résidentiel, qui comprend des maisons d’environ la même valeur et situé près des services tels que les transports publics, parcs et écoles.

Privilégiez toujours une propriété située près d’une école ou d’un parc, adossée à un boisé, située dans une rue en terrasse ou orientée plein sud. La présence d’arbres matures dans le quartier est aussi à ne pas négliger.

À l’inverse, évitez les maisons situées sur des boulevards ou autres artères achalandées, près d’un garage ou d’une usine, adossées à un centre commercial ou encore avec des lignes électriques à proximité. Évitez aussi de fixer votre choix sur la plus grosse maison du quartier, dont la valeur se trouvera diminuée par les maisons environnantes. N’achetez pas non plus de maison de couleur vive telle que le bleu, le rose ou le vert. En plus d’être difficile d’entretien, la couleur risque d’être vite démodée.

L’intérieur de la maison doit être accueillant. Évitez les cuisines trop petites avec peu d’espace de rangement et de surfaces de travail et les salles de bain minuscules. Portez aussi une attention particulière aux planchers qui doivent être en bon état et ne doivent pas craquer sous vos pas. L’éclairage joue aussi un rôle très important en ce qui concerne l’ambiance générale. Privilégiez une maison dont la cour est orientée vers le soleil et faites attention aux sous-sols dont les plafonds sont trop bas et qui ne compte que très peu ou pas de fenêtres.

Tous ces éléments influencent fortement la valeur de la propriété que vous êtes sur le point d’acheter. Alors que dans certains cas le prix peut tenir compte des travaux à effectuer, certains éléments que l’on appelle « désuétudes fonctionnelles », ne pourront jamais être corrigés par des rénovations.

Le Duplex pour un premier investissement locatif

Ce type de propriété s’adresse souvent aux acheteurs désirant procéder à un premier investissement locatif. Le but pour ces acheteurs est de se loger à moindre coût tout en capitalisant sur une valeur supérieure qui n’aurait pas été accessible pour une propriété conventionnelle.

Certains acheteurs privilégient ces propriétés dans le but de s’initier au marché locatif, tout en profitant  chaque année d’une diminution de leur loyer. L’avantage fiscal n’est pas négligeable puisque toutes les dépenses afférentes telles que les taxes, les intérêts et les coûts d’entretien sont déductibles d’impôt au prorata de la partie locative.

Les duplex peuvent être constitués d’unités détachées ou semi-détachées, avec ou sans garage et foyer. Le comptant minimum requis à l’achat d’une telle propriété est de 5% pour le propriétaire occupant.

L’appartement en copropriété (condo)

Le condo est présent dans divers types de constructions (maison de ville en copropriété, unités d’appartements, etc.) et on peut y retrouver un foyer, un garage intérieur, un stationnement et parfois même une piscine commune. L’insonorisation y est de bonne qualité et les frais de copropriété sont en général peu élevés.

Il est aussi possible de faire l’acquisition d’un condo faisant partie d’une construction de plusieurs dizaines d’unités, faite entièrement de béton. Ce type de condo est plus coûteux à l’achat et les frais de copropriété mensuels sont également plus élevés en raison de la quantité de services offerts (piscine intérieure, spa, salles d’exercices, service de portier et autres).

Les condos se trouvant dans des bâtiments à plus petit nombre d’unités s’adressent souvent à des personnes seules et à de jeunes couples qui ne veulent pas demeurer locataires alors que les unités plus luxueuses sont prisées par les retraités désirant se rapprocher des grands centres urbains.

Saviez-vous qu’un prêt hypothécaire peut être ouvert ou fermé?

Lorsque le prêt est contracté, il peut être « ouvert » pour plusieurs raisons. Cela signifie qu’en tout temps, sans frais et sans pénalité, la personne peut briser son contrat hypothécaire pour changer d’institution financière ou pour rembourser intégralement tout le prêt. Très souvent, les prêts hypothécaires à taux ouverts comportent des taux légèrement plus élevés. Le prêt « fermé » signifie qu’en cas de rupture de contrat hypothécaire pour quelque raison que ce soit, une pénalité s’appliquera. Les pénalités sont, de façon générale, calculées de deux façons soit : la perte de 3 mois d’intérêts ou la perte d’intérêts pour la balance du terme au moment de la rupture de contrat. La plus importante pénalité basée sur ces deux calculs est celle facturée au client. Toutefois, une exception s’applique aux taux variables pour lesquels uniquement la pénalité basée sur la perte de 3 mois d’intérêts s’applique.

Établir vos moyens financiers pour l’achat d’une propriété

Lors de l’achat d’une propriété, il est important de connaître votre capacité de remboursement d’un prêt hypothécaire et ce, avant même d’entreprendre vos recherches. Pour ce faire, vous devrez prendre rendez-vous avec votre planificateur financier ou votre institution bancaire.

Vous pourrez, lors de cette rencontre, établir quelles sont les obligations que vous pourrez contracter en achetant une maison. En d’autres mots, vous saurez précisément quel montant vous pouvez vous permettre d’emprunter. Cette démarche est très importante car elle vous permettra de déterminer quel devrait être le prix d’achat de votre maison et du même coup, de mieux cibler vos recherches.

Il existe divers produits hypothécaires sur le marché. Certains d’entre eux seront plus avantageux ou mieux adaptés à vos besoins. Encore une fois, votre planificateur financier ou votre institution bancaire sont les mieux placés pour évaluer avec vous lesquels de ces produits hypothécaires vous conviennent et pour vous faire des recommandations.

En pré-autorisant votre prêt, le prêteur hypothécaire pourra également vous réserver un taux qui sera gelé jusqu’au moment des déboursés, soit pendant une période allant de 90 à 120 jours et parfois même plus longtemps. Vous serez ainsi protégé contre toute hausse des taux hypothécaires pouvant survenir pendant cette période. Dans l’éventualité d’une baisse des taux, le prêteur hypothécaire s’ajustera automatiquement à la baisse. Vous pourrez ainsi magasiner votre maison en toute quiétude, sans avoir à vous préoccuper d’une éventuelle fluctuation des taux.

Cette pré-autorisation s’avérera aussi très utile au moment de négocier une promesse d’achat. Votre agent immobilier pourra alors démontrer au propriétaire vendeur que vous avez la capacité financière d’acheter sa maison. De plus, dans le cas où plusieurs promesses d’achat seraient présentées en même temps, votre agent pourrait se servir de votre pré-autorisation pour démontrer le sérieux de votre offre et ainsi faire pencher la balance de votre côté.

Votre promesse d’achat est acceptée : vos obligations

Une fois votre promesse d’achat acceptée, vous devez respecter vos obligations. Vous devrez par exemple procéder à une inspection en bâtiment, à une analyse des matériaux de remblais, obtenir un prêt hypothécaire, etc. Bref, vous devrez faire votre part pour remplir les différentes conditions figurant à la promesse d’achat.

Chacune de ces étapes du processus d’achat doit être réalisée à l’intérieur de certains délais. Il est important de veiller à respecter ces délais sans quoi la promesse d’achat pourrait être déclarée nulle et non avenue et vous perdriez alors votre achat.

Pour votre inspection, vous aurez probablement recours aux services d’un expert en bâtiment. Assurez-vous que ce dernier détienne une assurance professionnelle. Une fois sur place, votre inspecteur vous indiquera certains détails mineurs liés à la propriété que vous désirez acheter. Par contre, il se peut aussi que l’inspection révèle des irrégularités de plus grande importance. Vous devrez alors discuter avec votre inspecteur du coût des travaux à réaliser pour corriger ces irrégularités. Il est possible que, suite à l’inspection, vous ayez à négocier une réduction du prix en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser ou encore que vous demandiez au vendeur de réaliser ces travaux avant que vous ne preniez possession de la maison. Dans tous les cas, c’est votre courtier immobilier qui négociera pour vous auprès du vendeur.

Si vous optez pour une diminution de prix de vente parce que la toiture est à refaire, par exemple, vous pourrez demander une réduction de prix correspondant au montant total des travaux de réfection. Cependant, le vendeur pourrait refuser de payer la totalité des travaux et vous faire une contre-proposition. Il faut évidemment garder en tête que le bien que vous achetez n’est pas neuf et qu’il serait déraisonnable de s’attendre à ce qu’il vienne avec une toiture complètement neuve.

Si vous préférez que le vendeur se charge de faire faire les travaux avant que vous ne preniez possession du bien immobilier, assurez-vous qu’ils soient réalisés par des professionnels, qu’une garantie s’y rattache et qu’ils soient effectués avant la signature de l’acte de vente. De plus, prévoyez une clause à la promesse d’achat selon laquelle un montant équivalent au coût des réparations serait retranché du prix d’achat advenant le cas où le vendeur aurait omis de faire faire les travaux.

Il est aussi de votre devoir de prendre connaissances des documents fournis par le vendeur tels que le rapport d’analyse des matériaux de remblais, la déclaration de copropriété et les états financiers (dans le cas d’un condo), etc. N’oubliez pas que si vous ne remplissez pas vos obligations dans les délais prescrits, vous serez dans l’obligation d’acheter la propriété et ce, même si certains éléments ne vous satisfont pas. Votre courtier immobilier vous aidera à interpréter ces documents parfois compliqués mais qui permettent de vous assurer que vous faites un bon achat.

À quel moment une promesse d’achat devient-elle finale?

La promesse d’achat contient généralement certaines conditions qui devront être remplies afin que la vente ait lieu.

La première condition à remplir est l’obtention, par l’acheteur, d’un prêt hypothécaire. À partir de l’acceptation de la promesse d’achat ou de la contre-proposition, l’acheteur disposera d’un délai allant entre sept et quinze jours pour obtenir son prêt. Une fois le prêt obtenu, l’acheteur devra fournir au vendeur une copie de la lettre d’engagement fournie par l’institution prêteuse. À cette lettre doivent figurer les noms complets des acheteurs, le montant exact emprunté, le taux d’intérêts et, idéalement, la date des déboursés. Advenant le cas où l’acheteur, une fois le délai écoulé, n’aurait pas fourni ce document, le vendeur pourrait exiger que l’acheteur présente une nouvelle demande de prêt aux mêmes conditions. Si l’acheteur se voit refuser le prêt, la promesse d’achat devient alors nulle et non avenue et les deux parties sont libérées de leurs engagements mutuels.

D’autres conditions peuvent aussi apparaître à la promesse d’achat. Une analyse des matériaux de remblais (pyrite), divers tests (radon, amiante, ocre ferreuse), une analyse d’eau dans le cas d’un puits artésien, une inspection en bâtiment, la consultation de la déclaration de copropriété (dans le cas d’un condo) ne sont que quelques exemples de vérifications à effectuer et qui font souvent l’objet de conditions à la promesse d’achat.

Ce qu’il est important de retenir, c’est que tant et aussi longtemps que les conditions ne sont pas remplies pour l’acheteur et à l’intérieur des délais stipulés à la promesse d’achat, la vente n’est pas finale et l’acheteur peut se désister de ses engagements. N’oubliez pas que bien qu’une promesse d’achat lie juridiquement les parties, ce n’est qu’une fois remplies toutes les conditions y figurant qu’elle devient finale.

Si l’acheteur n’est pas satisfait de l’inspection ou de toute autre vérification faisant l’objet d’une condition à la promesse d’achat, il doit le signaler par écrit au vendeur à l’intérieur des délais prescrits au moyen d’un envoi recommandé ou par huissier. La promesse d’achat devient alors nulle et non avenue. Si l’acheteur omettait de présenter cette signification écrite, il se verrait forcé d’acheter le bien dans l’état ou il se trouve.

Le prêt réno, y avez-vous songé?

Vous êtes sur le point d’acheter une maison et vous planifiez d’importants travaux d’amélioration ou de rénovation?

Savez-vous qu’il pourrait être avantageux de financer ces travaux au moment de l’achat en ajoutant leur coût estimatif au montant du prêt hypothécaire? C’est ce que nous appelons le prêt réno.

C’est une option qui est de plus en plus populaire auprès des acheteurs. En mars 2011, le ministre des Finances, Jim Flaherty, a modifié les lois hypothécaires, rendant le refinancement moins accessible. Au cours des années passées, les gens achetaient leur propriété et prévoyaient entreprendre leurs travaux de rénovation à court ou moyen terme. Aujourd’hui, le refinancement est plus ardu à obtenir au cours des années qui suivent l’achat, car le capital remboursé ne permet pas de refinancer la maison tout en respectant le ratio prêt/valeur de 85 % imposé par les nouvelles mesures. En d’autres mots, il faut plutôt attendre la fin du premier terme, qui est généralement de 5 ans, avant d’avoir la possibilité d’investir dans des travaux de rénovations.

L’obtention du prêt réno est assez simple. Il suffit de présenter des soumissions représentant la valeur des rénovations au prêteur. Un évaluateur agréé mandaté par l’institution financière confirmera si ces rénovations donneront une plus value à la propriété. Si c’est le cas, la valeur marchande de celle-ci sera revue à la hausse et le prêt réno sera accordé. Il n’en coûte rien pour cette démarche et elle ne retarde aucunement la demande de financement; le tout s’effectue en même temps que l’étude du dossier hypothécaire.

Le montant réservé pour les rénovations est retenu par la banque ou le notaire. Ceux-ci débourseront les fonds soit à la suite d’une inspection confirmant que les travaux ont été réalisés ou sur présentation d’une preuve de paiement de ceux-ci, dépendamment du montant accordé.

Cette solution peut s’avérer très intéressante lorsque la propriété convoitée répond en grande partie à vos besoins. Rénover une cuisine, une salle de bain ou débarrasser une pièce d’un tapis pour y installer un plancher de bois ne doivent pas être des éléments qui freinent votre projet.

Si, dans son ensemble, la propriété correspond à vos critères de sélection mais que certaines pièces n’ont pas été mises au goût du jour, le prêt avec rénovation est votre solution. Pensez-y! Le prêt réno est un produit de choix. Vous pouvez compter sur notre expertise et nous vous guiderons dans la réalisation de vos projets de rénovations.

 

Marie-France Lahaie et Véronique Caron
Courtiers immobiliers hypothécaires

www.tauxgagnant.com

Protégez vos droits en matière de vices cachés

Vous avez acheté, il y a maintenant quelques mois, la propriété tant convoitée. Aujourd’hui, votre rêve se transforme en cauchemar, car vous êtes victime d’importantes infiltrations d’eau.

Quoi faire?

Tout d’abord, il faut savoir que la loi prévoit, pour les vendeurs, une obligation de vendre un bien de qualité. Toutefois, cette obligation peut être écartée lors de l’achat, en ajoutant une clause à cet effet. Il pourrait donc être indiqué «vente faite sans garantie légale» ou «achat aux risques et périls de l’acheteur».

Ainsi, advenant la découverte d’un vice, le vendeur pourra être tenu responsable. Le vice est qualifié de « vice caché » lorsqu’il rencontre certains critères :

  • vice préexistant au moment de la vente;
  • vice non détectable par un examen diligent par l’acheteur;
  • vice grave affectant l’utilité.

Il importe donc, dès la découverte d’un problème, d’investiguer afin d’en connaitre la nature et l’étendue.

Afin de s’assurer de conserver ses recours, il est également primordial de contacter par écrit votre vendeur afin de lui dénoncer le vice découvert. Cette dénonciation doit être transmise le plus rapidement possible (à l’intérieur d’un délai de 3 mois de la  découverte) et avant l’exécution de quelques travaux que ce soit. En effet, le vendeur doit disposer de la possibilité de constater lui-même la situation et de faire expertiser à son tour, s’il y a lieu. À défaut, vous pourriez voir votre réclamation refusée.

La dénonciation devra contenir :

  • un bref rappel des faits;
  • une description du vice découvert;
  • une indication à savoir que le vendeur est
  • responsable de la situation;
  • un délai pour agir ou venir visiter l’immeuble, le cas échéant.

Suivant la dénonciation, advenant le refus de collaborer ou l’impossibilité de convenir d’une entente, des procédures pourront être entreprises devant les tribunaux.

La compétence de la Division des petites créances de la Cour du Québec est limitée à 7 000,00 $ et celle de la Chambre civile de la Cour du Québec entre 7 000,01 $ et 70 000,00 $. Au-delà de ces montants, la Cour Supérieure devra être saisie du dossier.

Finalement, il faut retenir que le délai de prescription d’un recours en vices cachés est établi à 3 ans de la découverte du vice.

N’hésitez pas à vous informer de vos droits, car la prévention demeure le meilleur des remèdes.

 

Me Josée M. Gagnon, B.A., LL.B.
Avocate

avocat@gagnonetassocies.com
www.gagnonetassocies.com

Bien comprendre la clause de 72 heures dans une promesse d’achat

Généralement, plusieurs conditions sont rattachées à une promesse d’achat. Celle-ci peut être conditionnelle à l’obtention d’un prêt hypothécaire, à l’inspection de la propriété et à une analyse des matériaux de remblais (pyrite). Cependant, il en est une pour laquelle il faudra bien comprendre son importance, soit une promesse d’achat conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur. Généralement, celle-ci comportera une clause de 72 heures.

Que signifie cette clause pour le vendeur?

L’acheteur qui a une maison à vendre peut souhaiter acheter la vôtre. Il utilisera alors cette clause qui, généralement, établit un délai entre 60 à 90 jours pour vendre sa propriété. Cette clause vous permettra, pendant ce délai, de considérer des offres d’autres acheteurs, peu importe le prix ou toutes autres conditions qui vous sont présentées.

Un processus bien précis entrera alors en jeu si vous recevez une autre promesse d’achat qui vous est acceptable. Il vous faudra, dès que le deuxième acheteur aura réalisé toutes les conditions prévues à sa promesse d’achat (ex. : obtention d’un financement, inspection en bâtiment, analyse des matériaux de remblais, etc.) et que vous recevrez par écrit la réalisation de ces conditions, envoyer, par écrit ou par tout moyen permettant d’en faire la preuve au premier acheteur, un avis faisant mention que vous avez reçu une deuxième offre, sans condition, qui vous satisfait.

Dès lors, le premier acheteur aura 72 heures, après la réception de cet avis, pour vous signifier par écrit ses intentions. En fait, il a deux options, soit qu’il achète votre maison même s’il n’a toujours pas vendu la sienne et en même temps démontrer qu’il possède les fonds nécessaires requis à la promesse d’achat ou soit qu’il se retire de la transaction.

Si le premier acheteur décide d’annuler son offre d’achat, ce n’est donc qu’à ce moment que vous pourrez signifier par écrit, au deuxième acheteur, que seule sa promesse d’achat est considérée comme valide.

L’acceptation d’une promesse d’achat : points à examiner

Avant de considérer l’acceptation d’une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre maison, il serait judicieux de connaître tous les éléments qui entourent la vente de la propriété du premier acheteur. Le prix de vente que celui-ci demande est-il réaliste, dans quel secteur ou dans quelle ville cette propriété se trouve-t-elle, depuis combien de temps celle-ci est en vente, tente-t-il de vendre seul ou avec un courtier, a-t-il la capacité de supporter financièrement sa maison et d’acheter la vôtre simultanément?

Voilà autant de questions qui méritent une bonne réflexion.

Lorsqu’un vendeur accepte une promesse d’achat conditionnelle à la vente d’une autre maison, certaines contraintes existent et peuvent parfois être défavorables au vendeur. Vous aurez l’obligation de divulguer que vous avez accepté une première promesse d’achat. Si vous retenez les services d’un courtier, il sera également obligé lui aussi de divulguer ces informations sans toutefois en faire connaître le contenu.

Certains acheteurs ne voudront pas engager des frais pour faire inspecter la maison, dépenser du temps pour obtenir un financement et préféreront s’orienter sur une autre propriété qu’ils convoitent peut-être déjà.

Tous les acheteurs potentiels, incluant aussi les courtiers, trouvent parfois cette démarche plus compliquée et préfèrent se concentrer sur une autre option. Voilà pourquoi il est très important de bien évaluer une telle décision avec l’aide de votre courtier. Vous pourrez ensemble planifier votre stratégie et accepter en toute connaissance de cause ou refuser une telle proposition.

 

Qu’est-ce qu’un certificat DB avant l’achat de votre maison?

Le certificat DB est un document préparé par un géologue décrivant la composition de la pierre de remblai utilisée lors de la construction d’une maison. Cette pierre est installée sous les semelles de fondation et du plancher de cave. Le certificat DB existe seulement depuis quelques années. Il est toujours requis lors de l’achat d’une propriété, soit neuve ou usagée.

L’acheteur doit toujours en faire la demande au vendeur ou au constructeur. Ce document doit comporter certaines informations, soit l’analyse pétrographique signée par un géologue, l’adresse complète de la propriété ainsi que tous les bons de livraison de ladite pierre.

À la revente d’une propriété et si un certificat a déjà été émis pour celle-ci, il n’est pas nécessaire de faire effectuer à nouveau des analyses de sol. Donc, conservez précieusement ce certificat, car il vous sera utile lors d’une éventuelle revente.

 

Connaissez-vous la valeur réelle de la propriété que vous désirez acheter?

Acheter une propriété comporte quelques risques, dont celui de payer trop cher pour sa maison. Pour réduire ces risques, il est important de bien étudier le marché et de s’entourer de professionnels compétents.

Il faut savoir qu’il existe plusieurs nuances dans la valeur d’un bien immobilier. Bien que cela semble simple à priori, une personne non avisée pourrait commettre des erreurs coûteuses. En effet, plusieurs choses doivent être prises en considération lors de l’évaluation d’un bien immobilier. Les dimensions du terrain, la proximité des services et la qualité des matériaux de construction sont les premiers éléments sur lesquels un acheteur potentiel s’attardera. Plusieurs détails moins évidents sont néanmoins susceptibles d’influencer le prix d’une propriété. Les désuétudes fonctionnelles en sont un bon exemple. Par désuétudes fonctionnelles, on entend par exemple un sous-sol mal divisé, une cuisine non-fonctionnelle ou mal éclairée, un quartier non-homogène ou qui a mauvaise réputation.

Ces éléments, qui semblent banals, ont en réalité une grande influence sur la valeur d’une propriété. C’est pourquoi un expert utilisera toutes les ressources à sa disposition pour évaluer le prix d’un bien immobilier. En plus de se fier à son expérience, il pourra notamment se servir des comparables, c’est-à-dire d’une liste de biens similaires vendus récemment dans le même secteur.

Aujourd’hui, il n’est pas rare de rencontrer des acheteurs qui ont payé beaucoup trop cher pour leur maison. L’accès à l’information étant maintenant facilité par Internet, trop de gens sont trompés par certaines informations fausses ou incomplètes. Rappelez-vous qu’un vendeur peut annoncer sa maison à n’importe quel prix. L’acheteur doit alors mettre toutes les ressources à sa disposition pour prendre une décision éclairée.

L’achat d’un appartement en copropriété divise

Vous vous apprêtez à faire une promesse d’achat sur un appartement. Attention, cette dernière devrait comporter certaines conditions. La plus importante est votre approbation du contenu de la déclaration de copropriété. La déclaration de copropriété est un document dans lequel se trouve le détail de vos droits et obligations en tant que propriétaire de l’appartement. Elle contiendra par exemple des informations sur la nature des rénovations que vous aurez le droit d’effectuer dans l’appartement ou encore sur les animaux que vous êtes autorisés à posséder. Il est donc primordial de la lire attentivement et de vous assurer que les informations qu’elle contient vous conviennent et ce, avant de passer à l’étape suivante. Votre promesse d’achat doit être faite à la condition que vous soyez satisfait de la déclaration de copropriété. De cette façon, s’il advenait que cette déclaration ne vous convienne pas, vous auriez alors la liberté de retirer votre offre.

Comme vous deviendrez copropriétaire de l’immeuble, il est également important de vous assurer de la santé financière de la copropriété. Pour ce faire, demandez à consulter les derniers états financiers, le fonds de réserve, les procès verbaux, les cotisations spéciales, etc. Cela vous permettra aussi de savoir si vous aurez à payer des cotisations pour des travaux à venir tels que la réfection de la toiture, le remplacement des fenêtres ou la réparation de l’asphalte, par exemple. Ce sont autant de travaux coûteux auxquels vous ne pourrez échapper et qui feront bien évidemment augmenter vos frais mensuels de copropriété.

Informez-vous également sur la superficie habitable de votre appartement. La valeur d’une propriété étant établie en fonction du nombre de pieds carrés habitables, il est donc très important de posséder cette information afin de vous assurer que vous payez le prix juste. Si vous achetez votre condo par l’intermédiaire d’une agence immobilière ou d’un courtier, la fiche descriptive que vous recevrez devrait faire mention de la superficie exacte de l’appartement.