L’importance de l’inspection pré-achat

Cet article a été rédigé par monsieur Jean-Pierre Garcia, courtier immobilier 

Afin d’éviter les mauvaises surprises, et dans le but de protéger votre investissement, il est toujours recommandé de recourir aux services d’un expert en bâtiment, faisant partie d’une organisation reconnue telle que l’AIBQ et détenteur d’un permis et d’une assurance professionnelle, pour faire l’inspection de votre future propriété.

Le but de l’inspection est de s’assurer que la propriété que vous désirez acheter ne présente pas de problèmes majeurs susceptibles d’engendrer des coûts que vous n’auriez pas soupçonnés. L’inspecteur qualifié pourra identifier grâce à son expérience les divers problèmes existants ou à venir. Cette inspection généralement visuelle ne révèle pas cependant ce qui est invisible à l’œil nu comme de la moisissure en arrière des murs d’un sous-sol fini, un drain français non fonctionnel ou partiellement endommagé, etc. Cependant, des indices pourront mettre sur la piste l’inspecteur expérimenté grâce à une foule de détails qui auraient pu vous échapper. Sachez qu’il existe aussi une multitude de tests et d’analyses qui permettent d’identifier certaines situations plus complexes (test de pyrite, qualité de l’air, etc.).

Mais l’inspection pré-achat a également un autre but moins connu, mais tout aussi important. En effet, si à la suite de l’achat de votre maison vous découvrez un problème et que vous deviez avoir recours aux tribunaux, l’inspection pré achat pourra être très utile pour démontrer au juge que vous avez fait toutes les démarches nécessaires pour éviter ce genre de situation, que vous n’avez pas été négligent et que vous avez fait appel à un expert. D’ailleurs, ce dernier pourra être un excellent témoin.

À retenir : assurez-vous que l’inspecteur sur lequel votre choix s’est arrêté possède une assurance responsabilité professionnelle contre les fautes, erreurs et omissions.

Le métier de courtier vu par Jean-Pierre Garcia

L’agence Garcia & Lapierre existe depuis plus de 30 ans! Cette agence vit, se développe, évolue grâce à son équipe, grâce à des gens qui croient en leur métier…un métier parfois controversé! Dans cette série d’entrevues avec les membres de l’équipe, vous en apprendrez un peu plus sur la profession de courtier, sur les défis qu’elle représente. Mais surtout, ces articles vous permettront de découvrir les personnes engagées derrière Garcia & Lapierre.

Ce mois-ci, entrevue avec Jean-Pierre Garcia !

Comment avez-vous débuté dans le métier ?

J’ai toujours été attiré par l’immobilier en général.  J’ai eu la chance de participer à un projet pilote d’une importante agence immobilière de l’époque.  Ce projet avait pour but de former des courtiers afin qu’ils deviennent des professionnels de très haut calibre.

Nommez trois qualités qui sont indispensables à vos yeux pour être courtier immobilier.

Avoir de bonnes aptitudes communicationnelles
Être entièrement dévoué à ses clients
Être un travailleur assidu

Parlez-nous un peu des clichés qui entourent cette profession.

La perception des consommateurs est variable en fonction du courtier qui les a servis. Beaucoup de gens pensent que nous faisons beaucoup d’argent rapidement et nous perçoivent uniquement comme des vendeurs.

En 2015, quel est le plus grand défi auquel font face les gens de ce métier selon vous?

Internet a très certainement changé la perception que les gens ont de l’immobilier. Il est faux de prétendre que l’achat d’une propriété et un acte banal dénué de conséquences.

La profession de courtier aura toujours sa place à condition que les courtiers soient conscients de leur rôle et deviennent plus sensibles aux attentes de leurs clients en augmentant la qualité de leurs services.

Merci à monsieur Garcia pour sa collaboration 😉

Astuce pour augmenter la durée de vie de votre toiture

Saviez-vous que vous pouvez augmenter la durée de vie des bardeaux de votre toiture si vous faites installer un ventilateur de type Maximum ?

Effectivement, cette installation peu coûteuse en vaut la peine! Ce ventilateur permet de remplacer l’air vicié et humide de l’entretoit par l’air frais extérieur et ainsi de diminuer la température à cet endroit.

 

Résultats ?
– Éviter que les bardeaux s’usent prématurément.
– Contribuer à réduire la température des pièces de la maison qui sont situées sous le toit.

Par ailleurs, si vous climatisez durant l’été, vous obtiendrez un meilleur rendement énergétique à moindre coût.

Le Home Staging, qu’est-ce que c’est?

La stratégie du Home Staging fût élaborée aux États-Unis dans les années 70 par Barb Schwarz, courtière immobilière et décoratrice qui constatait que les propriétés qu’elle aménageait pour ses clients se vendaient beaucoup plus rapidement et à meilleur prix que ses comparables.

Le Home Staging, ou mise en valeur résidentielle en français, est un ensemble de techniques permettant de présenter de façon optimale un bien immobilier destiné à la vente ou à la location, à moindre coût.

Il suffit de 90 secondes pour qu’un acheteur potentiel se forge une opinion lors d’une visite de propriété. Il devient alors primordiale d’avoir la meilleur présentation possible du bien immobilier afin de créer le coup de cœur tant escompté cher le futur acheteur! Quelques principes de base liés à la mise en valeur résidentielle, appliqués de façon judicieuse, contribuent à une vente rapide et au meilleur prix d’une propriété, tels le désencombrement, la dépersonnalisation, l’entretien de la propriété, l’ergonomie des pièces, la neutralisation du décor ainsi que la création d’ambiance. Selon Luc Dupont, spécialiste en marketing immobilier à l’Université d’Ottawa, << le Home Staging peut majorer la valeur marchande d’une maison ou d’un appartement de 2% à 5%, voire même 10%.>>

Lorsque vous vendez votre voiture, vous nettoyez l’intérieur autant que l’extérieur; vous faites briller les jantes de roues, vous installer de nouveaux tapis, vous vous assurez que tout est en ordre de bon fonctionnement, vous mettez l’emphase sur les extras qui sont inclus, etc. Autrement dit, vous vous assurez de la présenter de façon optimale afin que votre offre soit plus alléchante que les autres et que vous en obteniez le meilleur prix. Le Home Staging vous aide à le faire pour votre propriété!

Préparer sa propriété pour la vendre

Lorsque la décision est prise de vendre sa maison, il est important de faire un lâcher-prise et mettre de côté ses sentiments d’attachement face à celle-ci. Cela est parfois difficile, mais il faut le faire. Dites-vous que vous ne vendez pas votre chez-soi, mais un bien immobilier.

Afin de bien préparer votre propriété pour sa mise en vente, voici quelques principes de bases que vous pouvez appliquer vous-même.

Désencombrer

Tout l’extra, c’est-à-dire ce qui donne une impression de désordre et d’encombrement doit être remisé. Cela peut impliquer que vous soyez dans l’obligation d’avoir recours à de l’entreposage externe, mais croyez-moi, cela vaut la peine!

Peu, c’est mieux pour valoriser l’espace disponible d’une pièce et faire valoir les détails architecturaux. Vous créez un sentiment de bien-être chez le visiteur si la pièce est dégagée et il voudra s’y attarder.

N’oubliez surtout pas les placards et les armoires de cuisine.

Dépersonnaliser

Lorsqu’on emménage dans une nouvelle maison, nous voulons lui donner un aspect qui reflète notre personnalité et nos goûts; photos de famille, collections, bricolages d’enfants font alors parti de notre décor.

Lors de la mise en vente de notre bien, la dépersonnalisation est une des clés importantes de notre démarche. Il faut laisser à l’acheteur le loisir de pouvoir s’imaginer s’approprier les lieux et y apporter sa touche personnelle et non lui donner un sentiment d’intrusion dans votre maison.

Vous pourrez personnaliser votre nouvelle propriété à votre tour!

Nettoyer

Pour le visiteur, la propreté est signe de bon entretien général de la propriété. Plus c’est propre, meilleurs sont vos chances pour une vente rapide et au meilleur prix.

Nettoyez tout! Planchers, fenêtres et stores, coulis de céramique, cadrages et moulures, poignées de portes et interrupteurs, pour ne nommer que quelques exemples. Attention aussi aux odeurs. La cigarette, les animaux domestiques et l’odeur de cuisson peuvent être des irritants pour les acheteurs potentiels. Cela peut sembler cliché, mais une bonne odeur de tarte aux pommes ou de cupcakes à la vanille en entrant est toujours réconfortante!

Vous pourriez aussi engager une équipe de ménage pour un nettoyage en profondeur et ne prendre que quelques minutes par jours afin d’assurer l’entretien par la suite.

Réparer

L’usure est normale au fil du temps, mais il est important d’y apporter une attention particulière. Les petits détails peuvent faire toute la différence : remplacez les ampoules brûlées et les joints de silicone défraîchis, réparez les moustiquaires déchirés, effectuez les retouches de peintures nécessaires, etc.

Tous ces irritants pourraient engendrer une négociation de prix de vente à la baisse bien plus substantielle que le coût des réparations à effectuer.

Attention! Il ne faut jamais camoufler un bris. L’acheteur serait en droit de vous poursuivre si le bris était découvert après l’acquisition.

L’attrait extérieur

Il est important de ne pas négliger l’extérieur de la propriété et d’y appliquer les principes énumérés ci-haut.

L’attrait extérieur doit charmer le visiteur et l’inciter à vouloir poursuivre sa visite. Retirez les toiles d’araignées et ranger les vélos qui traînent dans l’entrée l’été. L’hiver, assurez-vous que le passage jusqu’à la porte d’entrée soit dégagée et déglacée. En tout temps, s’assurer que poubelles et bacs de recyclage soient hors de vue.

Adaptez-vous à la saison afin de faire bonne impression!

Avec un marché de plus en plus concurrentiel, n’est-il pas à votre avantage de consacrer les efforts nécessaires pour vous assurer que votre propriété se démarque de ses comparables?

Voyez votre engagement comme un investissement; un peu de temps, d’énergie, de dollars et de volonté peuvent vous rapporter beaucoup plus que vous aurez dépensé… Pensez-y!

Votre certificat de localisation reflète-t-il l’état actuel des lieux?

Avant de conclure la vente de votre propriété, il est important de vous assurer que votre certificat de localisation reflète bien l’état actuel des lieux afin de vous éviter bien des soucis, comme l’annulation de la promesse d’achat ou du contrat de vente, un recours pour vice de titres ou même des pénalités coûteuses.

EXEMPLES DE NON-CONFORMITÉ

Depuis la réforme cadastrale, votre certificat de localisation peut comporter des changements importants par rapport à l’ancienne version.

Par exemple, votre clôture empiète sur le terrain du voisin ou votre corniche de cabanon est en surplomb sur le terrain adjacent, et ce, alors que vous l’ignorez! Ce pourrait être autant de mauvaises surprises que l’éventuel acheteur pourrait découvrir lors de l’acceptation de sa promesse d’achat.

Afin d’éviter tous ces désagréments, il est donc préférable d’avoir en main, et avant la mise en vente de votre immeuble, un certificat de localisation en bonne et due forme.

OÙ SE PROCURER UN CERTIFICAT DE LOCALISATION

Un notaire peut être en possession d’un certificat de localisation existant. Toutefois, seul un arpenteur-géomètre est autorisé à produire un tel document, au coût variant entre 500 $ et 900 $ -une somme qui, au final, pourrait vous permettre des économies substantielles. Cet expert saura également vous confirmer si votre certificat de localisation est à jour.

Le délai moyen pour la délivrance d’un certificat de localisation est d’environ deux semaines. Contactez votre courtier pour en savoir plus.

GARCIA & LAPIERRE À VOTRE SERVICE

Nous recommandons à tout vendeur possédant une maison ayant subi des modifications de faire valider leur certificat. Ce document est important, car il témoigne de la condition actuelle de la propriété par rapport aux titres, au cadastre, aux règlements et aux lois.

Voici quelques exemples de situations où la production d’un nouveau certificat de localisation est exigée :

•  Agrandissement de la maison
•  Ajout d’un nouveau bâtiment sur le terrain
•  Construction d’une clôture
•  Ajout d’un balcon
•  Installation d’une piscine

Comprendre l’assurance condominium

Par Noémie Ladouceur, blogueuse freelance.

 
L’achat d’un condo demande un investissement, il est important de prendre les dispositions nécessaires afin de le protéger. Les assurances sont parfois moins bien comprises par les copropriétaires, et il est de votre devoir de choisir l’assurance la plus complète qui répondra à vos besoins.
 
 

L’actualité : Accès à la propriété à Montréal

L’accession de la propriété en 2013 vient de changer pour la ville de Montréal. En effet, les critères d’admission au programme d’accession à la propriété furent révisés à la hausse une portion de 6% à 16% le prix des condos selon les catégories. Le prix plafond pour être admissible à une subvention passera de 235 000 $ à 250 000 $. Et pour les ménages avec des enfants, le plafond passera à 280 000 $ contre 265 000 $ avant.

 

Les contrats d’assurance protégeant votre condo

La protection de votre condominium se fait en deux temps. D’une part, votre assurance copropriétaire qui couvre vos biens, comprend la responsabilité civile et l’amélioration faite depuis la construction du condo. Et, en second lieu, l’assurance syndicat qui couvre les parties communes du bâtiment comme les couloirs, les escaliers, la toiture, etc., les parties du bâtiment (murs, planchers, fenêtre, etc.) et la responsabilité civile du syndicat.

Notez qu’en cas de sinistre, les deux polices pourraient se partager l’indemnisation. Dans le but de mieux comprendre les polices et les protections, consultez votre déclaration de copropriété afin de connaître exactement quelle assurance couvrira chaque partie du bâtiment.

 

Un zoom sur l’assurance copropriété

L’assurance condominium protège l’ensemble de vos biens matériels, c’est-à-dire vos meubles, électroménagers, etc. Il est important de faire annuellement l’inventaire de vos biens et de conserver les factures prouvant la valeur de certains biens. Dans le cas où des dommages importants surviendraient, vous aurez les pièces justificatives pour réclamer une indemnisation à l’assurance.

 

Comment magasiner?

Lors de votre magasinage, comparez la meilleure offre chez les assureurs et n’hésitez pas à poser des questions. À titre d’exemple, l’assurance condo de La Capitale offre une protection complète en cas de dégât d’eau.

De plus, vous trouverez différents niveaux de protections en fonction des dommages (feu, vol, vandalisme) ou accidents (dommage causé à votre plancher, un divan, etc.) pour lesquels vous voulez couvrir votre condo. L’assurance condo est offerte avec différentes protections, ceci vous permet de prendre une assurance à un prix que vous pourrez payer annuellement.

 

En somme, vous dormirez l’esprit tranquille une fois que vous aurez votre assurance condominium avec une protection et un prix en adéquation avec vos besoins. À vérifier également, l’assurance de votre syndic et le plan d’entretien pour le bâtiment.

Quand l’eau provoque les rénos!

L’hiver se retire peu à peu. La neige fond, laissant place aux belles journées printanières.  Mais parfois, en cette période de l’année, certains éléments s’invitent à l’intérieur sans y être conviés. Infiltration d’eau, refoulement d’égouts ou encore une machine à laver ou un lave-vaisselle qui fuit… représentent autant de situations qui nous forcent à réagir rapidement, parfois sans prendre le temps d’évaluer toutes les options possibles. Car des options, vous en avez.
 

Évidemment, lorsqu’un sinistre survient, il convient de vous adresser à votre compagnie d’assurance. Un évaluateur en sinistre se rendra à votre domicile afin de constater l’étendue des dégâts et d’estimer le coût des travaux à entreprendre. Votre assureur vous recommandera ensuite les services d’un spécialiste pour la réalisation des travaux. Parfois, dans tout ce brouhaha, on oublie qu’une recommandation n’a rien à voir avec une obligation.

neige qui fond

© Aelita | Dreamstime Stock Photos & Stock Free Images

Cela signifie que vous avez la possibilité de faire appel à un professionnel que vous jugez être de confiance. Le simple fait de connaître l’expert auquel vous confierez la réalisation des travaux peut représenter un avantage de taille. Il ne faut pas oublier que cette personne sera appelée à travailler dans l’intimité de votre demeure, peut-être pendant plusieurs jours et peut-être même pendant votre absence.

Vous y pensez? Votre maison pourrait être envahie par six ou sept ouvriers ayant chacun une tâche spécifique à effectuer. S’il s’agit d’individus que vous n’avez jamais côtoyés, ceux-ci risquent de demeurer de purs étrangers puisqu’une fois le travail réalisé, ils seront déjà en route vers un autre sinistre.

Un autre avantage de choisir son rénovateur, c’est la possibilité de développer un lien de confiance à long terme. Celui-ci prendra le temps de s’asseoir avec vous, il sera attentif à vos besoins ainsi qu’à vos attentes, il discutera avec vous des travaux à réaliser et il vous offrira tous les choix possibles. Voici un exemple : à la suite d’un sinistre, on doit remplacer le plancher d’une de vos pièces, pour lequel vous aviez même déjà envisagé le remplacement. Mais que diriez-vous si, au lieu d’installer un revêtement identique à celui que vous possédiez, vous aviez la chance d’être consulté et d’avoir la possibilité de débourser la différence pour obtenir ce plancher de meilleure qualité que vous aviez en tête?

En nous confiant le soin de refaire une beauté à votre pièce, nous vous offrons une expérience personnalisée dans le respect de vos intérêts et de vos goûts.

Cela dit, aussi important que soit le lien entre vous et votre rénovateur, ce n’est pas le seul élément à considérer. Vous devez également vous assurer qu’il s’agit d’un professionnel qui travaille selon les règles de l’art, en utilisant les bons matériaux de la bonne façon. Malgré toute la bonne volonté de votre beau-frère, avec qui vous avez un lien très fort et qui se propose pour la restauration de votre pièce en ses qualités de rénovateur du dimanche, il est possible que ce dernier ne possède pas les compétences requises pour vous garantir un travail impeccable et durable à long terme.

Vous recevez? Profitez-en pour impressionner!

Ce n’est pas la peine d’attendre les mauvaises surprises pour vous décider à entreprendre des travaux de rénovation. Les prochains mois représentent une période idéale pour réaliser ces quelques projets que vous avez en tête. Pourquoi ne pas effectuer dès maintenant ces travaux de rafraîchissement qui assureront une beauté renouvelée à votre pièce, juste à temps pour recevoir famille et amis?

Il est possible, par ailleurs, d’utiliser nos services par blocs d’heures, ce qui vous permet, si vous le souhaitez, de nous confier les travaux avec lesquels vous vous sentez moins à l’aise, tout en effectuant vous-même les travaux de finition. Une option avantageuse et peu coûteuse qui vous assure un résultat de qualité professionnelle tout en ayant l’opportunité de mettre la main à la pâte.

Dany Quessy, entrepreneur général et spécialisé

Le Groupe Gabko

www.groupegabko.com

Longueuil: Près de la Ville, loin de ses prix!

Montréal, ça coûte cher. Ces quelques mots résument bien les manchettes des dernières semaines, qui ont fait état du classement de la métropole parmi les villes où l’immobilier est le plus inabordable, au même titre que Vancouver et Toronto. Alors que cette situation concerne l’île de Montréal, ses banlieues, elles, représentent plus que jamais une option à considérer pour profiter de la proximité urbaine sans se ruiner. 

Longueuil fait particulièrement bonne figure à ce chapitre, notamment en raison de ses nombreux accès à Montréal. Les ponts sont évidemment disponibles pour les automobilistes, mais le transport en commun offre également un lien direct avec la grande ville. Le projet de prolongement du métro à Longueuil en fait foi.

De plus, il faut rappeler que Longueuil elle-même propose à ses citoyens une vie communautaire des plus animées, grâce à son centre-ville attrayant qui grouille d’activités et de festivals tout au long de l’année. Même les populaires vélos Bixi sont accessibles aux Longueuillois!

Malgré tous ces avantages, les acheteurs peuvent s’établir à Longueuil à bien meilleur marché que sur l’île de Montréal. Il se trouve encore de nombreuses propriétés abordables, même pour les premiers acheteurs. En fait, la ville offre de  toutes les catégories de propriétés, correspondant à tous les budgets:

  • Des condos à des prix variant d’aussi peu que 150 000 $ à plus de 400 000$ ;
  • Des cottages en rangées ou jumelés dont le prix moyen se situe entre 190 000 $ et 350 000 $ ;
  • Des unifamiliales, bungalows ou cottages, à partir de 300 000 $.

Vous pouvez explorer vous-mêmes ce qu’il y a de disponible sur le marché aujourd’hui, dans la catégorie qui vous intéresse, à l’aide de notre moteur de recherche.

 

2013, une année équilibrée

Nous prévoyons un marché équilibré pour l’année 2013, alors que les acheteurs comme les vendeurs devraient trouver leur compte. Les statistiques fournies par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) permettent de nous attendre à ce que les prix demeurent plutôt stables cette année et ce, dans toute l’agglomération de Longueuil.

D’ailleurs, le marché est déjà bien plus actif qu’à l’automne dernier, ce qui laisse croire à un regain à venir ce printemps. Alors, que vous songiez à vendre ou à acheter, il est peut-être temps de bouger. Besoin de conseils plus précis? Contactez-nous !

L’économie se porte bien dans l’agglomération de Longueuil

L’économie de l’agglomération longueuilloise se porte bien, mais selon les dirigeants de quelques centres de développement de Longueuil, elle ne doit pas, toutefois, se reposer sur ses lauriers.

Afin d’éviter un ralentissement, l’agglomération de Longueuil doit compter sur son emplacement géographique pour maintenir son attrait, soit miser sur son accessibilité. Située aux portes de Montréal et au cœur du réseau autoroutier, l’agglomération bénéficie d’un atout de taille pour soutenir son développement.

« Des entraves à la circulation des personnes et des biens, il y en aura, mais moins qu’ailleurs », affirme Gilles Côté, PDG de Développement économique Longueuil, en faisant allusion aux travaux prévus sur le réseau autoroutier de l’île de Montréal.

La densité du réseau de transport est un point central et l’amélioration de la mobilité sera une des principales clés du succès. Quelques facteurs, toutefois, suscitent l’inquiétude, et l’agglomération de Longueuil devra lever les incertitudes qui planent sur plusieurs infrastructures de transport, comme la question du pont Champlain. Ce dernier étant l’axe principal de transport des marchandises, il est donc à espérer que le nouveau pont sera conçu pour répondre à la demande.

Il va sans dire que la croissance économique de l’agglomération de Longueuil passe par les transports.

 

Source : Didier Bert, La Presse, 19 septembre 2012

Agir cet été, vendre cet automne

Hé oui, l’heure de la rentrée a presque sonné. Pour de nombreuses personnes qui caressent le projet de déménager, cette période de l’année est l’occasion de passer à l’action et d’afficher leur maison à vendre. Si vous êtes de ceux-là, sachez qu’aujourd’hui est le jour idéal pour commencer la préparation de votre maison.

Il ne s’agit pas d’entamer des travaux de reconstruction extrême, rassurez-vous. L’objectif est d’identifier certains éléments pouvant être améliorés et de réaliser les derniers travaux de finition afin que votre maison s’offre aux visiteurs sous son meilleur jour. Le fait de vous y mettre dès maintenant vous permettra non seulement d’être prêts lorsque vous déciderez de passer à l’acte, mais aussi de profiter des températures idéales qu’offrent les mois d’août et septembre pour la réalisation des travaux.

Attardez-vous aux détails afin que chaque élément contribue à laisser une première impression positive aux acheteurs potentiels. La fameuse première impression est bel et bien cruciale, même pour une maison. Cela passe notamment par la porte d’entrée ! Une belle porte propre contribue à ce que le premier contact soit positif. Idem pour la lumière extérieure installée tout près. Si son apparence vous agace chaque fois que vous la voyez, il n’en sera certainement pas autrement pour vos visiteurs!

Par ailleurs, l’occasion est parfaite pour vous occuper des retouches de peinture, dedans comme dehors. Un temps trop chaud risquerait de faire soulever la peinture. Maintenant que les journées se rafraîchissent, le patio ou la clôture qui sont à repeindre n’attendent que vous! Même chose si vos fenêtres de bois doivent être décapées… Voilà le genre de choses qu’il vaut mieux faire par une belle journée d’été.

N’oubliez pas de jeter un coup d’œil à votre aménagement paysager. Sans nécessairement être extravagant, votre terrain doit néanmoins être entretenu. Si les mauvaises herbes ont pris le dessus sur votre gazon, vous devriez songer à faire traiter le problème. Dans les cas extrêmes, il peut être plus simple et efficace de poser une nouvelle tourbe. C’est aussi une période de choix pour voir à la taille des haies et des arbustes.

 

Finalement, quelle que soit la nature des travaux que vous avez identifiés pour améliorer votre demeure, sachez que si vous désirez obtenir l’aide d’ouvriers, ces-derniers sont généralement assez disponibles en cette période de l’année.

Une évaluation, s’il vous plait

Lorsque vous songez à vendre votre maison, il est judicieux d’obtenir une évaluation professionnelle de la valeur de celle-ci. Cela vous permettra d’avoir une meilleure idée du montant que vous pourriez obtenir. Vous validerez du même coup la faisabilité des projets que vous aviez en tête pour la suite et éviterez les mauvaises surprises. Saviez-vous que notre équipe vous propose d’obtenir une première évaluation en ligne?

Aussi, si vous comptez effectuer des rénovations dans votre prochaine maison, n’oubliez pas les possibilités qu’offre le prêt-réno.

Bonne préparation!

Photo:  Sir Mildred Pierce

Immobilier : Mythes ou réalités

Promesses d’achat multiples

Selon la croyance populaire, les vendeurs doivent accorder la priorité à la première promesse d’achat qui leur est présentée.

En présence de plusieurs promesses d’achat (deux, trois ou même plus), le vendeur n’est nullement tenu de respecter l’ordre des offres reçues. Le vendeur peut privilégier une des promesses d’achat plutôt qu’une autre, et ce, pour plusieurs raisons, soit à cause du prix proposé, de la date de prise de possession, etc.

Il faut évidemment prendre en considération les délais accordés au vendeur pour répondre à un acheteur présentant les meilleures conditions d’achat, mais il existe une multitude de variables.

Pyrite

Dans une zone à risques en matière de pyrite, il est tout à fait faux de croire que parce que vos voisins immédiats ont obtenu un résultat négatif lors d’une analyse des matériaux de remblai de leur propriété, que le remblaiment de la vôtre n’en contienne aucune trace.

Aujourd’hui et dans la plupart des cas, les futurs acheteurs prévoient, dans leur promesse d’achat, une clause exigeant une analyse des matériaux de remblai ou un certificat DB pour les immeubles plus récents. L’analyse pétrographique doit être effectuée par un laboratoire qui respecte le protocole établi, soit le test CTQM-200 et le rapport doit absolument indiquer l’adresse de la propriété où l’analyse a eu lieu.

Hypothèques

Plusieurs propriétaires, en vendant leur maison, croient que l’hypothèque contractée est transférable d’une propriété à l’autre.

Ce qui est important de se rappeler c’est que l’hypothèque est octroyée à l’achat du bien immobilier. Advenant qu’en cours de terme vous vendiez votre propriété, votre hypothèque pourrait être assumée par l’acquéreur. Mais qu’en est-il si vous ne voulez pas courir les risques associés à cet endossement?

Si vous remboursez votre prêt avant terme, vous aurez sans doute une pénalité. Cependant, vous pourriez, dans la plupart des cas, négocier, avec la même institution prêteuse, une nouvelle hypothèque lors de l’achat de votre future maison à condition de le faire dans un laps de temps déterminé par cette institution, et ce, dans le but d’éviter une pénalité ou de la minimiser.

En aucun cas, une hypothèque ne peut être transférée d’une propriété à l’autre.

Notre résidence est au nom de mon conjoint

L’achat d’une résidence est un investissement important. Cet actif représente une valeur non négligeable qu’il faut protéger.

Il est prudent de souscrire des assurances contre les risques liés au vol ou à un incendie. La saisie de la résidence en cas de difficultés financières et les conséquences d’un divorce ou d’une séparation peuvent également constituer des menaces à la protection de ce patrimoine.

Il est recommandé que la résidence soit la propriété des deux conjoints pour assurer la sécurité économique des conjoints en cas de rupture de leur union. Il  peut cependant être avantageux, dans certains cas, que la résidence ne soit détenue que par un seul des deux conjoints.

Conjoints mariés en société d’acquêts

Pour les conjoints qui sont mariés sous le régime de la société d’acquêts, la résidence fait souvent partie des biens acquêts qui sont partageables en cas de divorce. Les couples mariés sans contrat de mariage sont automatiquement soumis au régime de la société d’acquêts.

Le fait que la résidence soit la propriété du seul conjoint qui n’a pas de risques professionnels ou d’affaires permet une «double protection» :

1. Les difficultés financières du conjoint «à risque» n’entraineront pas de recours contre la résidence si elle ne lui appartient pas.

2. En cas de divorce, aucun conjoint n’est pénalisé si la résidence est un bien «acquêt» qui doit être partagé en vertu des règles de la société d’acquêts.

Conjoints mariés en séparation de biens

Les conjoints qui ont choisi d’adopter les règles de la séparation de biens pour régir leurs relations économiques pendant le mariage bénéficient des mêmes avantages (double protection) que les couples mariés en société d’acquêts puisque le patrimoine familial leur est applicable. Les couples mariés avant le 31 décembre 1990 peuvent également bénéficier de la double protection qu’offre la société d’acquêts à la condition de ne pas avoir renoncé au patrimoine familial.

Conjoints de fait

La notion de conjoint de fait est étrangère au droit civil. Les conjoints de fait ne sont pas reconnus comme des conjoints à qui les règles du patrimoine familial ou de la société d’acquêts peuvent s’appliquer.

Les couples mariés sont automatiquement soumis aux règles du partage du patrimoine familial concernant les résidences de la famille, le mobilier, les automobiles et les régimes de retraite. Ils ne peuvent y renoncer à l’avance. Les conjoints de fait, par exemple, peuvent décider de partager la valeur de la résidence qui appartient à un seul conjoint mais de ne pas partager leur régime de retraite en cas de séparation. Ils peuvent donc bénéficier d’une double protection pourvu qu’ils fassent les choix appropriés par un contrat adapté à leurs besoins. La détention de la résidence par une fiducie de protection d’actif pourrait également être appropriée afin de prévenir certains conflits liés à une éventuelle séparation.

Si le législateur accordait aux conjoints de fait les mêmes droits que les couples mariés, ils perdraient la flexibilité de rédiger des ententes «sur mesure». Pour la protection de votre patrimoine, consultez votre notaire.

 

Me Claude Drapeau
Notaire, planificateur financier et conseiller juridique

cdrapeau@testacom.com

Les évaluations foncières démystifiées

Lorsque l’on envisage l’achat ou la vente d’une maison, il est normal d’être à l’affût de toute l’information disponible. Un élément est souvent un incontournable : l’évaluation municipale.

Afin de démystifier cette question parfois épineuse, il faut d’abord comprendre qu’une évaluation foncière sert avant tout à imposer les propriétaires de maisons. Lors du dernier rôle d’évaluation, les municipalités ont considérablement augmenté ce dernier. Le résultat est que très souvent les évaluations municipales ne reflètent pas la réalité du marché. Il y a d’ailleurs eu un flot considérable de contestations à ce sujet.

Sans trop entrer dans les détails, il est important de mentionner que l’évaluation municipale ne devrait jamais servir de guide lors de l’achat d’un immeuble, et ce, peu importe la catégorie de celui-ci. Seul un évaluateur agréé ou un courtier immobilier connaissant le secteur pourra déterminer la valeur marchande de la propriété.

Il n’est pas rare de voir deux propriétés identiques dans le même secteur ou un secteur similaire et comprenant  les mêmes aménagements avoir des évaluations différentes, voire même présentant un écart énorme. Aussi, parfois les évaluations sont les mêmes alors qu’elles ne devraient pas l’être.

Quelques exemples peuvent illustrer ces importantes différences.

Premier exemple, deux propriétés identiques, l’une située sur un boulevard achalandé , l’autre sur une rue peu passante. Ces deux maisons n’ont pas la même valeur marchande.

Un autre cas typique et très souvent rencontré : un propriétaire décide de rénover et demande un permis à la ville versus un autre propriétaire qui fait les rénovations sans demander de permis. On comprend rapidement qu’il y aura une différence dans les évaluations. Cependant, elles ne reflèteront pas la réalité.

Il y a beaucoup d’autres situations similaires qui peuvent induire en erreur les gens.

Il est donc préférable de prendre en considération la valeur marchande d’une propriété et non l’évaluation municipale qui, trop souvent hélas, guide les acheteurs et les vendeurs dans la mauvaise direction et influence leurs décisions.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Le métier de courtier vu par Nadia Beaulière

L’agence Garcia & Lapierre existe depuis plus de 30 ans! Cette agence vit, se développe, évolue grâce à son équipe, grâce à des gens qui croient en leur métier…un métier parfois controversé! Dans cette série d’entrevues avec les membres de l’équipe, vous en apprendrez un peu plus sur la profession de courtier, sur les défis qu’elle représente. Mais surtout, ces articles vous permettront de découvrir les personnes engagées derrière Garcia & Lapierre.

Ce mois-ci, entrevue avec Nadia Beaulière !

1.  Comment avez-vous débuté dans le métier?
À l’âge de 12 ans, lorsque mon père m’a amenée à ma première visite libre! À ce moment précis je suis devenue amoureuse du concept de « visite de maison» et avec l’idée de la faire visiter par une tierce personne. Inconsciemment, tout a commencé à ce moment-là et cette passion s’est précisée de façon consciente en 2004.

2.  Nommez trois qualités qui sont indispensables à vos yeux pour être courtier immobilier.
•    Être doté d’une écoute active : il faut savoir écouter deux fois plus que l’on parle.
•    Être habile négociateur : être axé sur les solutions justes et gagnantes pour toutes les parties concernées.
•    Être ouvert d’esprit : il faut accepter d’écouter le marché en se gardant informé et en acceptant de se mettre à jour continuellement par le biais de formations pertinentes.
•    Et j’ajouterais…avoir un réel amour pour le bien-être des gens!

3. Parlez-nous un peu des clichés qui entourent cette profession.
Je ne saurais pas quoi en dire à part que je n’ai pas l’impression que ces « stéréotypes » me concernent personnellement.   De plus, avec la nouvelle réforme, je crois que ces stéréotypes sont appelés à disparaître graduellement de l’opinion public.

4.  En 2015, quel est le plus grand défi auquel font face les gens de ce métier selon vous?
Le premier qui me vient en tête est la plateforme Web DU PROPRIO. Bien organisée, cette plateforme force les courtiers à élever la barre de professionnalisme, à se repositionner, à se redéfinir. Je pense qu’en ce sens c’est excellent car cela nous force à nous rappeler que rien n’est acquis et qu’il faut donner le meilleur de nous-mêmes en tout temps et bien connaître notre valeur propre.

L’autre défi, selon moi, est d’avoir une certaine ouverture d’esprit pour s’adapter aux nouvelles demandes des clients. Par exemple, pour certains clients il est important de n’avoir aucun contact avec l’autre partie de la transaction. D’autres, au contraire, veulent s’impliquer et avoir un contact direct. Il faut être ouvert et accepter de s’adapter.

L’importance de l’inspection préachat : parce qu’on ne le répétera jamais assez!

Ça y est! Vous êtes certain d’avoir enfin déniché la propriété de vos rêves. Tout semble en ordre, pas de bris, toiture récemment refaite. Vous hésitez à payer pour faire faire une inspection et êtes tenté de demander l’avis de votre père ou de votre ami entrepreneur. Hmmm…?

Une inspection préachat a pour but de déterminer quels sont les problèmes existants ou qui pourraient survenir. Ces problèmes peuvent être d’ordre mineur ou majeur, connus ou inconnus du vendeur. En faisant appel à un inspecteur, vous pourrez, entre autres, être informé des travaux à effectuer à court terme. Certains travaux, comme  le changement du drain français, une toiture à refaire ou des problèmes de fondation sont très coûteux. C’est grâce à ces renseignements que vous serez en mesure de négocier à la baisse le prix de vente, si des rénovations majeures sont à effectuer, ou d’annuler l’offre d’achat.

Il est très important de retenir les services d’ un inspecteur qualifié :

  • détenteur d’une assurance responsabilité en vigueur pour les erreurs et les omissions;
  • membre en règle d’un ordre professionnel pertinent.

Dans tout ce processus, il y a un document légal fort important, rempli et signé par le vendeur, qui permet à l’acheteur et à l’inspecteur de connaître l’état général de l’immeuble : La déclaration du vendeur. Cette déclaration est également fort utile si, par hasard, vous êtes obligé d ‘aller devant un tribunal  pour poursuivre le vendeur pour avoir omis, volontairement ou involontairement, de vous avoir révélé un problème dont il connaissait l’existence.  C’est ce que nous appelons les vices cachés!

Certains acheteurs retiennent les services d’un membre de leurs famille ou d’un ami. Sachez que si vous devez aller devant les tribunaux pour vice caché, le juge peut rejeter votre cause si :
– vous n’avez pas fait appel à un inspecteur certifié;
– vous vous êtes adressé à un proche et que celui-ci  n’est pas un inspecteur reconnu.

Les vices cachés ou les réclamations importantes doivent être accompagnés d’une solide expertise appuyée d’un rapport écrit et de photos.

L’inspection préachat c’est donc quelques dollars très bien investis!

 

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Avant de vendre ou d’acheter, vaut mieux bien s’entourer!

Ces dernières années, on constate qu’il y a souvent une banalisation de l’achat ou de la vente d’une propriété, entre autres, par le biais de la publicité qui laisse croire que personne n’a besoin de soutien professionnel pour réaliser une transaction immobilière.

Il existe peu d’endroits en Amérique du Nord où les consommateurs ne font pas appel aux professionnels de l’immobilier.

Pourtant, au Québec, on constate que certains vendeurs et acheteurs croient que faire une transaction pour un bien immobilier est un jeu d’enfant, mais…la vente d’une maison n’est pas si simple et facile!

Sans vouloir être alarmiste, beaucoup de gens qui ont entrepris ce genre de démarches seuls se sont retrouvés dans de fâcheuses situations.

Parmi les éléments les plus communs qui entraînent des erreurs : les délais, les conditions telle que l’inspection pré-achat, les dimensions d’une propriété (intérieures, extérieures), erreurs sur les montants de taxes, oubli des éléments inclus ou non inclus, sans parler des clauses légales qui sont également une source de confusion pouvant mener à des poursuites parfois coûteuses.

Il n’est pas rare de voir qu’une maison a été vendue deux fois par un vendeur qui avait reçu deux promesses d’achat en même temps et qui, par manque de connaissances, n’a pas su comment rédiger une contre-proposition.

Être mal ou pas du tout conseillé et prendre une transaction immobilière à la légère c’est négliger ainsi l’un des plus gros investissements de sa vie.

Un professionnel saura vous conseiller judicieusement, et ce, avant, pendant, et même après la transaction. Ce professionnel, qui a un engagement contractuel avec tous les partis, doit s’assurer de faire en sorte que la transaction se déroule bien et de minimiser les risques potentiels de malentendus.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Rénovations : la modération a parfois bien meilleur goût!

Vous pensez rénover votre maison dans le but de vendre plus rapidement et de faire du profit? Plusieurs facteurs doivent être pris en considération avant d’aller de l’avant.

Tout d’abord, si vous pensez rénover dans le but de vendre prochainement, il faudra bien planifier vos choix et votre budget. Les acheteurs considèrent certaines rénovations plus que d’autres. La cuisine, la salle de bain, les fenêtres et la toiture sont des rénovations très appréciées des acheteurs, car, cela prend tout son sens, elles sont parmi les plus coûteuses.

Ensuite, il faut comprendre que lorsque l’on rénove pour vendre, il est préférable de rester « sobre » et « modéré » dans nos choix de styles, matériaux, couleurs, etc. Depuis plus de 35 ans, je suis confronté aux questions de nos clients à ce propos et je peux assurément vous dire qu’il est difficile de rentabiliser les montants investis, surtout à court terme. Ce serait peut-être effectivement original et éclaté de choisir un comptoir en marbre noir et rose, mais pensez aux gens qui visiteront votre propriété; vous avez plus de chances de les accrocher avec un comptoir plus sobre, blanc, gris, sable, etc. Même chose quand vous choisissez certains accessoires ou matériaux. Il n’est peut-être pas nécessaire, par exemple, d’acheter un luminaire à 400 $ juste pour le « clinquant », car c’est un investissement que vous ne récupérerez pas au bout de la ligne.
La décision de rénover et, surtout, de « quoi et comment » rénover est donc très importante. Les acheteurs ne sont pas toujours prêts à payer pour ces travaux parce qu’ils n’auraient peut-être pas, soit investi autant d’argent, soit fait les mêmes choix que vous en ce qui a trait au design, aux matériaux, etc. Ils apprécieront sans doute les travaux dans leur ensemble et cela influencera peut-être positivement leur décision, mais considéreront-ils la pleine valeur de vos investissements?

Si c’est dans un objectif de vente à plus long terme, vous pouvez vous permettre des choix un peu plus audacieux et des investissements un peu plus élevés, car vous aurez la chance de pouvoir en bénéficier et ainsi amortir les coûts.

Faites des choix judicieux, raisonnables, afin de pouvoir rejoindre le plus grand nombre d’acheteurs possible tout en minimisant la perte potentielle des sommes investies.

 

Article rédigé par Jean-Pierre Garcia, courtier immobilier, agence immobilière Garcia & Lapierre.

Achat d’un condo : ce que vous devez savoir avant de faire une promesse d’achat

Vous avez  décidé d’acheter un condo ? Voici ce que vous devez savoir avant de faire une promesse d’achat.

Prendre connaissance de la déclaration de copropriété est sans doute la première démarche que vous devez entreprendre. Cette déclaration, qui est un document légal, est en fait une convention qui régit les rapports entre les copropriétaires et les administrateurs, en regard de l’immeuble. Par exemple : Aurez-vous droit de posséder un animal ? Pourrez-vous changer la couleur de la porte d’entrée principale ou déplacer une cloison à l’intérieur de votre logement ?

On y retrouve également un foule de clauses pour les assurances et l’entretien du bâtiment tel que la toiture, les fenêtres et le déneigement.

On y traite également de la gestion financière, des frais de copropriété, du fonds de prévoyance et de la tenue de l’assemblée des copropriétaires.

Comme vous le constaterez, il est primordial avant toutes autres démarches de faire la lecture de ce document qui peut facilement comprendre une centaine de pages.

Vous serez alors au courant des conditions générales qui vous attendent avant de réaliser cette transaction importante.

Il sera trop tard pour prendre connaissance de ce document lorsque vous serez assis devant le notaire, pensez-y!

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Au secours! Je n’ai toujours pas vendu ma maison…

Après plusieurs semaines, voire plusieurs mois votre propriété n’est toujours pas vendue ? Vous devez alors vous poser plusieurs questions!

Avez-vous établi un prix compétitif ?
Avez-vous pris le temps de bien comparer votre propriété avec les maisons ou les condos en vente dans votre secteur ?
Votre maison est-elle bien entretenue ? Des travaux seraient-ils nécessaires ?

Pour vendre une propriété dans un délai raisonnable et à sa juste valeur marchande, il faut respecter certaines règles.

 

Le juste prix
Dans un premier temps, il faut établir la valeur marchande de sa propriété de façon réaliste, mais ce n’est pas aussi facile qu’on peut le laisser croire. Seule une personne expérimentée, connaissant bien le secteur, peut véritablement se prononcer. Il existe une foule de variables qui peuvent influencer un prix, et ce, même pour deux propriétés semblables.

L’état de la propriété
Lors de la mise en vente de votre propriété, celle-ci doit être mise en valeur, bien présentée et être dans un état quasi impeccable. Par exemple, la peinture doit être rafraîchie, toutes les portes des chambres, cuisine et salle de bain doivent être ajustées ou réparées s’il y a lieu, etc. Les robinets qui fuient, les moustiquaires endommagés, les garde-robes et pièces encombrés sont autant d’exemples de choses auxquels on doit penser. L’entretien extérieur tel que le gazon ainsi que l’état du cabanon et des clôtures méritent aussi une attention particulière.

Ce sont de petits travaux peu coûteux qui peuvent contribuer à réduire le délai de vente et à obtenir un meilleur prix pour votre maison ou votre condo.

La stratégie
Pour avoir la meilleure expérience de vente possible, il vous faut une stratégie. Si vous retenez les services d’un courtier immobilier, assurez-vous qu’il vous explique son plan de mise en marché. S’il se prononce sur la valeur marchande, il doit impérativement connaître le secteur et avoir établi des comparables. Ces informations lui permettront de bien cibler les acheteurs potentiels selon la demande et les besoins du quartier. Il faudra aussi de la proactivité de sa part. Les visites libres, la publicité sur le Web, la promotion sur les médias sociaux sont quelques-unes des approches qui peuvent être utilisées pour mettre de l’avant votre propriété.

La conclusion
Notre longue expérience dans le domaine nous permet de dire qu’il y a plusieurs règles majeures a observer. Une combinaison d’actions bien planifiées, jumelé au travail assidu et à un plan d’action bien défini dès le départ conduisent généralement à des résultats plus rapides et efficaces.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Et le drain français, y avez-vous pensé ?

Vous êtes en plein processus de vente de votre propriété. À la suite de l’inspection de votre maison, vous apprenez de l’inspecteur en bâtiment qu’il y a des signes d’humidité le long de vos fondations intérieures. L´inspecteur vous recommande de contacter un spécialiste en fondations…et ce spécialiste vous informe que votre drain français devra être changé! Ignorer le problème mènerait sans aucun doute à une diminution de la valeur marchande de votre maison.

Mais tout d’abord, qu’est-ce qu’un drain français ? Le site Web de l’entreprise Drainage Expertech présente une très bonne définiti0n : « Le principal rôle du drain français est de contrôler les variations du niveau de la nappe phréatique pour empêcher l’eau de monter par-dessus la semelle du bâtiment, ce qui occasionne des infiltrations d’eau. Les premiers symptômes d’un drainage inefficace sont une légère ligne de poudre blanche appelée efflorescence à la base du solage, humidité élevée au sous-sol, infiltration d’eau et fissures sur le plancher et la fondation. »

Mais, avant de vous laisser gagner par la panique, vous devriez dans un premier temps faire venir un deuxième, et peut-être même un troisième spécialiste. Il est également conseillé, dans certains cas, de demander un examen interne du conduit par caméra. En effet, il arrive parfois que le drain soit partiellement non fonctionnel et qu’une réparation plutôt qu’un changement du drain soit possible, ce qui pourrait vous faire sauver des milliers de dollars, sans compte les désagréments que cela vous éviterait : excavation du tour du solage, aménagement paysager endommagé, etc.

Si une réparation n’est pas possible et qu’un changement du drain s’impose, dites-vous que ces travaux vous permettront de vendre plus rapidement et, probablement, de vendre à un prix qui se rapproche davantage de votre objectif.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Acquérir une propriété à revenus : étapes et conseils

Faire l’achat d’une propriété à revenus peut s’avérer être un excellent investissement. Cependant, il faut s’assurer de respecter certaines règles et s’entourer de professionnels familiers avec ce genre de transaction.

Une des questions à se poser est si l l’on se sent apte à assumer les responsabilités associées à l’achat et l’entretien d’un immeuble à revenus. Pour réussir dans ce domaine, il faut posséder plusieurs qualités. Parmi celles-ci, être apte à la négociation, être capable de gérer les problèmes et les conflits, avoir la capacité de prendre des décisions rapidement, etc.

Après avoir répondu à ces questions, vous vous mettrez peut-être à la recherche d’une propriété à revenus.  Pour débuter, il est préférable de chercher à acquérir de petits immeubles (duplex, triplex). Si vous l’habitez, vous pourrez choisir un triplex, un quadruplex ou un cinqplex. Ces types d’immeubles sont généralement plus faciles à gérer, surtout pour une personne sans expérience dans la gestion de propriétés à revenus.

Lorsque vous aurez identifié une, deux ou trois propriétés, vous devrez en faire l’analyse sur papier. Vous aurez fort probablement besoin de votre comptable ou de votre courtier immobilier. Par la suite, si vos calculs comblent vos attentes, vous devrez passer à l’étape suivante : la visite des logements.

Il est recommandé de faire la visite de tous les logements, car vous pourrez constater les travaux à venir, rencontrer les locataires et leur poser des questions. Cette étape vous renseignera sur l’argent que vous aurez à investir, s’il y a lieu, mais vous serez également en mesure de juger de la qualité des locataires.

Donc après vous être posé les bonnes questions, avoir fait des recherches, avoir consulté un expert, visité les logements,vous saurez si vous désirez continuer les démarches ou passer à autre chose.

Il est recommandé d’obtenir les conseils d’une personne avisée et expérimentée qui pourra vous donner l’heure juste, et ce, tout au long du processus d’achat. Il est très important de faire appel à ce type d’expertise, car trop souvent le client ne pourra pas déterminer seul les différents aspects entourant un tel investissement.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Acheter une maison sans l’aide d’un expert : processus à ne pas prendre à la légère

Vous avez décidé d’acheter une propriété et recherchez activement la perle rare. Vous considérez toutes les options, visitez une foule de sites Web et écoutez les suggestions de vos amis. Il est important de bien comprendre que l’achat d’une maison, d’un condo ou d’un petit plex requiert des connaissances et ne doit pas être pris à la légère. 

Plusieurs facteurs sont à considérer dont le prix, mais aussi l’état général, le secteur et plusieurs autres aspect très importants.

Cela fait plus de 35 ans que je pratique la profession de courtier immobilier. J’ai rencontré beaucoup d’acheteurs satisfaits, mais aussi des gens qui malheureusement l’étaient beaucoup moins. Ces dernières années, le nombre d’acheteurs insatisfaits a augmenté considérablement. Ce phénomène est causé en partie par l’avènement de la recherche sur Internet et par la banalisation de l’achat d’un immeuble.

Essayons de comprendre  pourquoi il est facile de commettre des erreurs parfois très coûteuses en achetant sans les conseils d’un expert.

Comment pouvez -vous être certain de la réelle la valeur marchande?

Qui a établi le prix ? Une personne compétente, un logiciel ou tout simplement le vendeur ?

Qui a préparé et vérifié tous les documents et l’information nécessaires incluant le compte de taxes, les dimensions du terrain, l’évaluation municipale, le certificat de localisation, la déclaration du vendeur et bien d’autres éléments qui peuvent influencer un prix de vente ?

Les acheteurs peuvent penser économiser de l’argent, mais ils n’ont en fait aucun avantage à procéder ainsi.

Seul un courtier ayant une bonne connaissance du secteur où vous désirez habiter peut vous aider à réaliser un bon achat. Il connaît les particularités du secteur, la valeur marchande de la propriété, le voisinage, etc. Il peut vous guider à travers les étapes importantes sans omettre la responsabilité qu’il contracte en travaillant pour vous.

Vous êtes ainsi assuré de réaliser une transaction immobilière en toute sécurité, sans mauvaises surprises ni complications parfois coûteuses en temps et en argent.

Si nous consultons des professionnels dans beaucoup de domaines, pourquoi certains prennent à la légère l’une des plus importantes décisions de leur vie !

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Je veux mettre en vente ma maison…dois-je refaire la salle de bain, rénover la cuisine…

L’une des questions qui nous est souvent posée par les gens désireux de vendre leur maison ou leur condo est : « Doit-on faire des travaux avant la mise en vente ? »

Généralement, nous suggérons de réparer les choses qui nécessitent un entretien dit normal, par exemple, une porte mal ajustée, un robinet qui coule, un mur dont la peinture a été endommagée, un comptoir de cuisine qui présente des brûlures ou des marques, etc.

Il en est de même pour l’extérieur de la propriété comme un gazon mal tondu ou plein de mauvaises herbes, des gouttières en mauvais état, etc.

En corrigeant ces défauts, vous augmenterez vos chances de vendre plus rapidement, à meilleur prix et, généralement, à moindre coût.

Certains envisagent plutôt de rénover la cuisine ou la salle de bain ou de finir le sous-sol. Ce n’est pas une mauvaise idée en soi, mais il est préférable de faire d’abord les réparations liées à l’entretien normal de la maison ou du condo au lieu de se lancer dans de grosses rénovations qui exigeront temps et argent.

Si, par exemple, la valeur marchande de votre maison dans l’état où elle se trouve est estimée à plus ou moins 400 000 $ et que vous décidez de refaire la cuisine pour un montant de 15 000 $ et la salle de bain pour un montant de 7000$,vous pourriez penser que ces rénovations permettront de vendre votre propriété au montant de 422 000 $. Depuis plus de 35 ans, je suis confronté à cette question et  je vois les résultats; je peux répondre hors de tous doutes, à part quelques exceptions, qu’il est très difficile de récupérer son investissement à court terme et qu’il est préférable de choisir la première option, c’est-à-dire de mettre vos énergies à faire les petites réparations et un bon entretien général.

Il faut retenir qu’il se peut que vos rénovations plaisent à un acheteur potentiel, mais pas nécessairement à tous les acheteurs. Effectivement, certains trouveront que votre choix de couleurs ou de configuration n’est pas adéquat et ils se diront qu’ils auraient préféré le faire eux-mêmes.

En plus de faire certains petits travaux d’entretien, nous vous suggérons de faire un mini home staging qui vous permettra de présenter votre maison sous un meilleur angle : faire un grand ménage, peindre les murs en choisissant des couleurs neutres, épurer l’espace, s’assurer que les placards ne sont pas trop encombrés, retirer les objets trop personnels, etc.  Généralement, nous remarquons que cette méthode porte fruit et augmente les chances de vendre à un meilleur prix.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Adopter la bonne stratégie lorsqu’il y a surenchère pour l’achat d’une maison

Vous venez de faire une promesse d’achat pour la propriété de vos rêves. Le même soir, votre courtier vous appelle en vous mentionnant qu’il y a une deuxième promesse d’achat. Quelle attitude adopterez-vous devant une telle situation?

Les acheteurs pensent souvent à tort que parce qu’ils étaient les premiers, leur promesse d’achat sera la première à laquelle les vendeurs vont répondre. Sachez que le vendeur est en droit de répondre à la promesse d’achat qu’il considère la plus intéressante. Souvent, le prix est la première considération. Il est possible que le vendeur préfère la date d’occupation ou, plus rarement, qu’il privilégie un acheteur plutôt qu’un autre parce qu’il le trouve plus sympathique. Dans tous les cas, si deux ou trois promesses d’achat sont présentées, dès que vous serez informé de cette situation, vous devrez rédiger votre stratégie . En effet, dès que les promesses d’achat seront présentées au vendeur, vous n’aurez plus l’opportunité de vous ajuster .

Devant une telle situation, nous vous suggérons soit d’offrir le prix demandé ou même un peu plus, soit de mettre le moins de conditions possibles dans l’offre d’achat et des délais plus courts pour la réalisation des conditions.

Enfin, il faut retenir qu’en pareil cas, les conseils de votre courtier seront très importants pour gérer la situation et cela prendra  une bonne expérience pour éviter de perdre la maison que vous aimez ou de payer trop chère pour celle-ci!

Une bonne stratégie sera requise!

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Mon certificat de localisation est-il valide ?

Pour être valide, un certificat de localisation doit refléter l’état actuel de la propriété. Qu’entend-t-on par état actuel ? Cela signifie que depuis que le certificat a été émis par l’arpenteur-géomètre, il n’y a eu aucune modification sur la propriété comme : dimensions de la propriété, cabanon, piscine, revêtement extérieur, fenêtres, balcons, clôtures, etc. Le certificat de localisation doit donc démontrer l’immeuble tel qu’il est.

Si vous avez modifié votre patio, un agrandissement par exemple, avez installé de nouvelles marches, installé une piscine hors terre ou creusée, ajouté un cabanon ou n’importe quel autre changement, si vous désirez vendre votre propriété il vous faudra faire émettre un nouveau certificat de  localisation. Lors de la vente de votre maison ou immeuble, le notaire devra s’assurer que le document reflète l’état actuel des lieux, qu’il n’y a pas d’empiètement, de non-conformité, qu’il est conforme au zonage municipale, etc .

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

La pyrite : un problème à ne pas négliger

Vous vous apprêtez à signer une promesse d’ achat pour une maison que vous venez de visiter. Vous recevrez sans doute une analyse des matériaux de remblais (test de pyrite) si la propriété est située dans une zone dite à risque. Comme l’explique l’OACIQ dans un article publié en 2013, « la pyrite est une molécule de sulfure de fer présente dans la pierre de remblai utilisée en construction. Elle peut donc se retrouver autour des drains de fondation et sous la dalle du plancher de la cave ou du garage. Dans certaines conditions, la pyrite peut s’oxyder et produire une sorte de poudre blanche qui gonfle et cause, entre autres, des soulèvements de dalle ainsi que des fissures au solage et aux cloisons ».

Après avoir pris connaissance du rapport qui vous a été remis, plusieurs questions vous viennent à l’esprit. En effet, ce rapport indique que l’indice IPPG (indice pétrographique du potentiel de gonflement) est légèrement élevé. D’autres facteurs doivent aussi être pris en considération afin d’évaluer le risque réel de désordres, mais l’IPPG est un élément important dans l’évaluation globale.

Vous appellerez peut-être alors le laboratoire qui a effectué le test et parlerez à un spécialiste. Du moins, nous vous le recommandons fortement. À la suite de cette discussion et tel que le rapport le précise, le spécialiste vous dira peut être que même si l’IPPG est moyennement élevé, les désordres qui pourraient survenir ne sont que d’ordre esthétique.

En matière de valeur immobilière, il est primordial de toujours envisager la revente d’une propriété. La valeur de celle-ci est influencée par une foule de facteurs qui peuvent faire fluctuer le prix à la hausse ou à la baisse. Il est très important de mettre toutes les chances de votre côté en éliminant tous les irritants possibles.

Même si l’IPPG est moyennement élevé, cela pourrait avoir un impact lorsque vous voudrez vendre votre maison, surtout si le marché est plus lent ou si un trop grand nombre de maisons sont disponibles au même moment.

Voici quelques ressources qui pourraient vous être utiles si vous rencontrez un tel problème :
Association des consommateurs pour la qualité de la construction
Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec
Association des consultants et laboratoires experts (ACLE)

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Achat d’une propriété : maximiser votre investissement, minimiser vos risques

L’achat d’une maison, d’un condo ou d’un immeuble à revenus est un investissement majeur dans notre vie. Il est donc impératif d’être bien informé, de s’entourer des bonnes personnes et de ne pas négliger d’étapes. Essayons d’y voir plus clair et de soulever les éléments importants liés à une telle transaction.

  • Moyens financiers

La première étape lorsque vous prenez la décision d’acheter un bien immobilier est d’établir avec votre conseiller financier ou avec un courtier hypothécaire votre capacité d’emprunt. Cette démarche vous permet également de connaître votre niveau d’endettement. Vous économisez ainsi temps et énergie.

Une fois cette étape franchie, vous pourrez commencer à entreprendre des recherches et vous aurez également en main une preuve de financement de votre institution financière démontrant aux vendeurs et à leur agent que vous avez  les actifs financiers pour acheter la propriété.

  • Déterminer vos besoins

– Le type de propriété : cottage, plain-pied, maison à étages, maison multigénérationnelle, condo, etc.

– L’espace dont vous avez besoin : Avez-vous des enfants ? Avez-vous besoin d’une grande cour ? Préférez-vous une aire ouverte ?

– La proximité du transport en commun est-elle un pré-requis ?

– Avez-vous le temps d’entretenir un grand terrain ?

– La proximité de bonnes écoles est-elle un critère ?

Cette réflexion est importante, car si par exemple à court terme vous devez revendre la propriété,  il y a des risques que vous perdiez de l’argent. Une bonne planification augmentera vos chances de maximiser votre projet.

  • Acheter seul ou par l’entremise d’un courtier

Acheter une propriété  n’est pas toujours simple! Il y a une foule de facteurs qui peuvent influencer positivement ou négativement la valeur d’une propriété. Si vous décidez  de retenir les services d un courtier, il vous faudra procéder avec discernement.

Afin d’optimiser vos recherches, d’éviter les pertes de temps et les déceptions, nous vous recommandons de rencontrer deux ou trois courtiers. Vous choisirez de travailler avec la personne avec laquelle vous vous sentirez le mieux et qui répondra  le mieux à vos attentes.

  • Secteur et caractéristiques

Après quelques recherches sur le Web, vous avez identifié le genre de propriété qui répond à vos besoins. Il vous faut maintenant choisir un secteur…

Les éléments suivants vous aideront à faire votre choix!

Environnement – éléments positifs
Secteur homogène (maisons de même type, de même valeur)
Rue tranquille
Rue en terrasse
Propriété adossée à un boisée
Près d’un parc, d’une piste cyclable
Écoles,  garderies, épiceries et  transport en commun à proximité

Aspect extérieur et style de propriété
Nouvelle construction, maison à rénovée, bungalow, etc.
Revêtement extérieur
Rénovations récentes (toiture, fenêtres, gouttières, garage, portes, etc.)
État général
Beau paysagement
Bon voisinage
Orientation de la maison (exemple : y a-t-il un bon ensoleillement dans la cour arrière)

  • Valeur marchande

Définir la valeur d’un immeuble,voilà un élément capital parfois difficile à établir.

Plusieurs facteurs influent sur le prix et seule une personne qui travaille dans le domaine immobilier et qui connaît le secteur où la propriété est située peut se prononcer sur la véritable valeur de celle-ci.

L’expérience du courtier immobilier actif dans le secteur sélectionné peut vous guider dans votre choix. Pour arriver à établir la valeur marchande, le courtier aura recours aux comparables vendus récemment dans le même secteur. Le choix du courtier s’avère donc très déterminant. Il faut comprendre que plus un courtier sera actif dans le secteur,  plus il sera en mesure de vous fournir l’information exacte et pertinente. En visitant et en évaluant quotidiennement des propriétés, il pourra  comparer les différences, l’état, la qualité et finalement vous conseiller judicieusement pour vous permettre de réaliser le meilleur achat  possible.

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

 

Le saviez-vous ?

Le saviez-vous?

Il est possible de créer une hypothèque sur sa résidence familiale dans le but de faire un investissement immobilier. Si votre résidence  est complètement payée ou si vous avez une bonne équité (différence entre l’hypothèque existante et la valeur marchande), vous pourrez emprunter jusqu’à 75% de cette valeur.

Vous obtiendrez alors un montant d’argent qui pourra servir à la mise de fonds. Ce montant obtenu sous forme d’hypothèque contractée sur votre maison ainsi que les intérêts qui en découlent seront déductibles sur les revenus générés par votre immeuble à revenus.

Ainsi, vous pourrez acquérir un immeuble à revenus sans utiliser vos économies personnelles.

 

Article rédigé par l’agence immobilière Garcia & Lapierre.

Heureux d’un printemps!

Les changements climatiques : un impact réel sur nos maisons et nos vies

Depuis quelques années, nous subissons plusieurs cycles de gel et dégel durant la période hivernale pouvant causer des infiltrations précoces. Ces infiltrations proviennent, dans la plupart des cas, des fenêtres, mais aussi des fissures ou même de la dalle de plancher. Nous remarquons aussi l’augmentation des bris d’aqueducs, puisque les effets du gel et dégel conduisent la gelée plus profondément dans le sol. Il est donc devenu nécessaire de nous ajuster par rapport à ces changements afin d’en réduire les problèmes qui en découlent.

L’arrivée du printemps

Les conditions climatiques douces et ensoleillées ont un effet extraordinaire sur notre moral et provoquent chez la plupart des gens un enthousiasme contagieux. Malheureusement, pour des milliers de personnes, température douce est aussi synonyme d’infiltrations d’eau… Il y a là matière à vous saper le moral.

Lors du dernier trimestre, nous avons identifié des points à vérifier pour préparer sa maison pour l’hiver. Si vous n’avez pas procédé à ces vérifications, il est toujours temps de le faire. Mais n’oubliez pas, puisque rien n’est éternel, l’imperméabilisation ainsi que le drainage de votre fondation ont aussi une durée de vie limitée.

Diverses sources, solutions diverses

Les fissures de béton sont très fréquentes et peuvent s’attaquer à n’importe quelles fondations et structures de béton. On retrouve différents types de fissures et toutes ont leurs causes et leurs conséquences distinctives.

Les fissures peuvent être passives ou actives, il est essentiel de le déterminer avant de procéder à quelque réparation que ce soit.

Les fissures dues au retrait du béton, à un mauvais compactage initial ou au remblayage prématuré du sol autour de la fondation sont dites passives, car elles se stabilisent habituellement après un an ou deux. Un propriétaire consciencieux ne courra toutefois pas le risque et envisagera une réparation définitive de ces fissures.

Par contre, les fissures causées par un problème de drainage, par une contamination de pyrite, par le soulèvement dû au gel, par un affaissement ou par un sol de mauvaise qualité peuvent être encore actives et le propriétaire court alors le risque de voir son problème s’aggraver. Il sera important de s’assurer que la fissure ne bougera plus après une réparation par injection, en renforçant la fondation à l’aide d’ancrages d’acier.

Les racines d’arbres, l’affaissement dû aux mouvements du sol, un remblayage inadéquat ou effectué trop tôt, le soulèvement dû au gel, la poussée du sol, un drain français non fonctionnel ou absent, une mauvaise mise en œuvre du béton ou une conception erronée sont autant de causes de fissures dans les murs de fondations.

Si vous voulez avoir l’heure juste sur l’état de votre fondation, les entreprises Draineau vous offrent un service d’expertise qui vous éclairera sur plusieurs points :

  1. Inclinaisons des pentes et environnement
  2. Fissuration du béton et tige de métal (rod)
  3. Qualité du béton
  4. Test de drain français (efficacité)
  5. Margelle et drainage sur fenêtre
  6. Lacune de construction ou modification du bâtiment
  7. Bassin de captation, système de pompage et d’évacuation
  8. Type de sol (remblai, assèchement, poussée)
  9. Calfeutrage et isolation
  10. Test de pyrite (exécuté par un laboratoire)

 

Martin Defoy
Technicien en fondation

Les Entreprises Draineau
www.draineau.com

Les murets décoratifs et les murs de soutènement : des éléments importants de votre aménagement

Les murets décoratifs et murs de soutènement sont des éléments qui s’intègrent parfaitement dans un aménagement paysager. Ils servent autant à créer des niveaux de terrasses et à mettre en valeur le relief du terrain que de le stabiliser et éviter ainsi les pentes trop inclinées et difficiles à entretenir. Ils servent aussi à délimiter des espaces sur un même niveau.

Les murets permettent également de créer d’élégantes bordures de massifs, d’habiles cloisonnements et peuvent être utilisés pour encadrer une pièce d’eau ou en enceinte pour protéger et mettre en valeur un ornement de jardin ou des arbres et même servir à la création de boîtes à fleurs.

Les murets sont une belle façon d’embellir votre propriété ou peuvent simplement être des murs de soutènement qui protégeront votre maison de l’érosion des sols.

Des éléments bien intégrés

L’érection d’un muret en aménagement paysager doit avoir sa raison d’être. C’est donc un élément qui doit s’intégrer de façon fonctionnelle et ornementale.

Un mur de soutènement doit, selon son appellation et pour répondre à sa fonction, soutenir et contenir la terre devant laquelle il est monté. Il doit donc être capable d’en supporter le poids et la pression même et surtout en cas de fortes intempéries.

Une conception où l’on planifie une succession de talus et de murets intégrés a des avantages non négligeables. En effet, l’entretien est facilité et les coûts de construction sont moindres. Il est important de garder des liens entre les murets même en pente accentuée. Ces talus permettent ainsi le passage continu de la tondeuse sans manœuvres désagréables. Du point de vue de l’esthétisme, la souplesse des lignes donne un meilleur effet d’intégration à la nature. En fait, pour être en harmonie avec l’ensemble des lieux, un muret doit avoir non seulement une fonction, mais il doit être intégré à l’ensemble du terrain. Cette harmonie et cette intégration permettent de créer de beaux aménagements paysagers… même dans les endroits où la géographie du terrain est plus ou moins complexe.

La réalisation d’un muret ou d’un mur de soutènement demande du temps, de la précision et un peu d’efforts. Ce type de structure exige une fondation adéquate ainsi qu’un excellent drainage afin d’éviter les fissures et les affaissements sous la poussée des eaux. L’installation d’une membrane géotextile et d’un drain perforé, l’utilisation d’une pierre concassée adéquate ainsi qu’un bon compactage sont des éléments qui assureront une excellente infrastructure.

Un bel aménagement, c’est rentable!

Un bon plan vous permettra de réaliser vos travaux par étapes. De voir à long terme et d’éviter surtout à défaire l’an prochain ce que vous avez réalisé quelques mois auparavant. Souvenez-vous que l’aménagement paysager est bien plus qu’une simple question d’esthétique et de décoration végétale. Aujourd’hui, les gens souhaitent que le terrain devienne le prolongement de l’intérieur de leur maison afin de créer un milieu de vie qui sera agréable et harmonieux. Patience et organisation feront toute la différence.

Si les travaux d’embellissement que vous désirez réaliser coûtent un certain montant, sachez qu’ils en valent la peine, car un terrain bien aménagé agrandit l’espace de vie pendant la belle saison et augmente aussi la valeur d’une propriété.

 

Sergio Fernandes
Expert paysagiste

www.sjpaysagiste.com

Que faire en cas de promesses d’achat multiples?

Il arrive parfois que plusieurs promesses d’achat soient déposées en même temps pour le même bien. Une situation de ce genre se présentera dans le cas d’un bien particulièrement convoité ou dont le prix est sous-évalué.

Quelle attitude adopter en de pareilles circonstances? C’est ici que l’expérience et les connaissances de votre courtier immobilier seront particulièrement mises à profit. Sa connaissance du marché et ses talents de négociateur, jumelés à un bon timing et à un peu de chance, vous permettront peut-être d’acquérir ce joyau sur lequel vous avez jeté votre dévolu. Si vous aimez beaucoup cette maison et que vous croyez avoir trouvé la perle rare, n’hésitez pas à faire une promesse d’achat légèrement supérieure au prix demandé. De cette façon, vous montrez au vendeur que vous êtes sérieux et celui-ci pourra vous revenir avec une contre-proposition. Cela ne garantit pas que c’est votre offre qu’il choisira mais vous mettrez au moins toutes les chances de votre côté.

Suivant la croyance populaire, les acheteurs pensent souvent que parce qu’ils ont été les premiers à déposer une promesse d’achat, le vendeur doit leur accorder priorité. Cette croyance est tout à fait fausse. Un vendeur a la liberté de considérer  n’importe laquelle des promesses d’achat reçues, qu’elle soit plus haute que le prix demandé ou pas.  Bien qu’il y ait de fortes chances pour que le vendeur prenne sa décision en se basant d’abord et avant tout sur le prix offert, d’autres facteurs viendront influencer sa réflexion, tels que la date prévue à laquelle il devra quitter les lieux (ou toute autre condition apparaissant dans votre promesse d’achat), votre capacité financière ou tout simplement le sentiment général qu’il éprouve par rapport à vous…

Notre force en tant que duo

Nous sommes courtier immobilier hypothécaire. Notre rôle est de vous accompagner tout au long de votre processus hypothécaire. Nous travaillons en duo, ce qui a plusieurs avantages dont vous offrir une plus grande disponibilité : vous pouvez nous rejoindre 7 jours sur 7, soirs et week-ends.

La démarche est simple et gratuite : appelez-nous, et il nous fera plaisir d’aller vous rencontrer à domicile, au travail, dans un café ou vous recevoir à nos bureaux.

Que ce soit pour l’achat ou le refinancement d’une propriété, notre première tâche consiste à cerner vos besoins.

Nous trouvons ensuite l’institution prêteuse qui saura répondre à vos besoins spécifiques,
et vous offrira également le meilleur taux sur le marché.

Nous travaillons avec plus d’une dizaine d’institutions financières et nous sommes familières avec chacun de leurs produits et de leurs forces.

Nous connaissons les avantages de faire affaire avec une institution plutôt qu’une autre pour gagner du temps et diriger adéquatement votre dossier vers le prêteur le plus susceptible d’approuver votre demande.

Notre expertise et passion pour l’immobilier nous permettent de vous présenter des produits auxquels vous n’auriez pas pensé ou des solutions adaptées à vos besoins. Nous sommes là pour vous faciliter la tâche et rendre simple, efficace et sans soucis votre démarche hypothécaire.

Nous sommes un duo dynamique, passionné qui sait répondre rapidement à vos demandes. Appelez-nous !

Avant de faire une promesse d’achat

Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes sur le point de faire une promesse d’achat. À cette étape, vous avez besoin de différentes informations qui vous permettront d’élaborer votre stratégie. Avec l’aide de votre courtier immobilier, vous devez en apprendre davantage sur la propriété que vous convoitez. Il vous faudra poser des questions telles que :

–          Depuis combien de temps la propriété est-elle en vente?

–          Y a-t-il eu beaucoup de visites?

–          Les propriétaires ont-ils déjà reçu des promesses d’achat pour ce bien?

–          Les propriétaires sont-ils pressés de vendre? Ont-ils déjà acheté une autre maison?

–          À quelle date serait-il possible d’emménager?

Ces informations vous seront utiles pour préparer votre promesse d’achat. Votre courtier devrait également être en mesure de vous présenter des biens similaires qui se sont vendus récemment dans le secteur ou dans un secteur similaire. Cette analyse vous donnera une meilleure idée de la valeur de la maison tout en vous donnant un point de départ pour la préparation de votre offre.

La sélection de maisons potentielles

Le secteur est l’un des premiers éléments à prendre en considération lorsque viendra le temps d’arrêter son choix sur une propriété. Afin de s’assurer d’acheter une propriété de bonne valeur, il est capital de choisir un secteur homogène. Par homogénéité, on entend un quartier entièrement résidentiel, qui comprend des maisons d’environ la même valeur et situé près des services tels que les transports publics, parcs et écoles.

Privilégiez toujours une propriété située près d’une école ou d’un parc, adossée à un boisé, située dans une rue en terrasse ou orientée plein sud. La présence d’arbres matures dans le quartier est aussi à ne pas négliger.

À l’inverse, évitez les maisons situées sur des boulevards ou autres artères achalandées, près d’un garage ou d’une usine, adossées à un centre commercial ou encore avec des lignes électriques à proximité. Évitez aussi de fixer votre choix sur la plus grosse maison du quartier, dont la valeur se trouvera diminuée par les maisons environnantes. N’achetez pas non plus de maison de couleur vive telle que le bleu, le rose ou le vert. En plus d’être difficile d’entretien, la couleur risque d’être vite démodée.

L’intérieur de la maison doit être accueillant. Évitez les cuisines trop petites avec peu d’espace de rangement et de surfaces de travail et les salles de bain minuscules. Portez aussi une attention particulière aux planchers qui doivent être en bon état et ne doivent pas craquer sous vos pas. L’éclairage joue aussi un rôle très important en ce qui concerne l’ambiance générale. Privilégiez une maison dont la cour est orientée vers le soleil et faites attention aux sous-sols dont les plafonds sont trop bas et qui ne compte que très peu ou pas de fenêtres.

Tous ces éléments influencent fortement la valeur de la propriété que vous êtes sur le point d’acheter. Alors que dans certains cas le prix peut tenir compte des travaux à effectuer, certains éléments que l’on appelle « désuétudes fonctionnelles », ne pourront jamais être corrigés par des rénovations.

Le Duplex pour un premier investissement locatif

Ce type de propriété s’adresse souvent aux acheteurs désirant procéder à un premier investissement locatif. Le but pour ces acheteurs est de se loger à moindre coût tout en capitalisant sur une valeur supérieure qui n’aurait pas été accessible pour une propriété conventionnelle.

Certains acheteurs privilégient ces propriétés dans le but de s’initier au marché locatif, tout en profitant  chaque année d’une diminution de leur loyer. L’avantage fiscal n’est pas négligeable puisque toutes les dépenses afférentes telles que les taxes, les intérêts et les coûts d’entretien sont déductibles d’impôt au prorata de la partie locative.

Les duplex peuvent être constitués d’unités détachées ou semi-détachées, avec ou sans garage et foyer. Le comptant minimum requis à l’achat d’une telle propriété est de 5% pour le propriétaire occupant.

L’appartement en copropriété (condo)

Le condo est présent dans divers types de constructions (maison de ville en copropriété, unités d’appartements, etc.) et on peut y retrouver un foyer, un garage intérieur, un stationnement et parfois même une piscine commune. L’insonorisation y est de bonne qualité et les frais de copropriété sont en général peu élevés.

Il est aussi possible de faire l’acquisition d’un condo faisant partie d’une construction de plusieurs dizaines d’unités, faite entièrement de béton. Ce type de condo est plus coûteux à l’achat et les frais de copropriété mensuels sont également plus élevés en raison de la quantité de services offerts (piscine intérieure, spa, salles d’exercices, service de portier et autres).

Les condos se trouvant dans des bâtiments à plus petit nombre d’unités s’adressent souvent à des personnes seules et à de jeunes couples qui ne veulent pas demeurer locataires alors que les unités plus luxueuses sont prisées par les retraités désirant se rapprocher des grands centres urbains.

Le marketing immobilier!

Le  home staging, ce nouveau concept en émergence au Québec,  est sur toutes les lèvres en ce moment.  Mais qu’est-ce que le home staging?  C’est simple, c’est du marketing immobilier!!!   C’est en fait l’art de la mise en valeur de propriété dans le but de vendre rapidement et au meilleur prix.

À bien y penser, c’est tout à fait logique.  Toutes les compagnies de biens de consommation dépensent des millions de dollars chaque année en marketing, mise en marché et marchandisage, afin de vendre leurs produits et se démarquer de la concurrence.  Alors, pourquoi ne le ferions-nous pas pour la vente d’un des biens les plus importants de notre vie, notre maison!

Le home staging vise à séduire et interpeller le maximum d’acheteurs potentiels, à leur plaire,  afin de faciliter la vente de leur résidence.  Et les résultats sont concrets.    Dans un marché favorable le home staging augmente le prix de vente de 2% à 10 %, alors que dans un marché modéré comme le marché actuel,  le home staging augmente la rapidité de vente de la propriété.

Le but du home staging est de créer le coup de cœur!  On le sait tous, l’achat d’une maison est très émotif.  Le home staging aide à créer l’émotion qui se traduira en une impulsion d’achat.  Tout se passe dans les 90 premières secondes de la visite et comme nous n’avons jamais deux chances de faire bonne impression, il ne faut pas manquer notre coup!  C’est pourquoi le home staging a établi une série de règles simples, faciles et peu coûteuses à appliquer.  Par ces techniques, on peut transformer une maison du tout au tout;

1- Dépersonnalisation

2- Désencombrement

3- Harmonisation du décor

4- Propreté

5- Disposition judicieuse des meubles

6- Création d’ambiance

L’idée derrière ces techniques est de donner un aspect de maison modèle à votre propriété, la rendre la plus  neutre possible.  Ainsi, les éventuels acheteurs ont plus de facilité à s’imaginer vivre dans la propriété et ils s’y sentent chez eux dès les premières secondes.  Le déclic doit être immédiat!

Je traiterai plus en détail des règles de bases du home staging dans les prochaines chroniques ainsi que des conseils à suivre lors des visites.

N’hésitez-pas me contacter pour plus d’information.

Au plaisir!

Brigitte Roy

Spécialiste et formatrice en home staging

Collaboratrice de l’émission Bye-Bye Maison

Récipiendaire du 10e concours en entrepreneuriat volet service

Stratégie Design

514.963.2467

Saviez-vous qu’un prêt hypothécaire peut être ouvert ou fermé?

Lorsque le prêt est contracté, il peut être « ouvert » pour plusieurs raisons. Cela signifie qu’en tout temps, sans frais et sans pénalité, la personne peut briser son contrat hypothécaire pour changer d’institution financière ou pour rembourser intégralement tout le prêt. Très souvent, les prêts hypothécaires à taux ouverts comportent des taux légèrement plus élevés. Le prêt « fermé » signifie qu’en cas de rupture de contrat hypothécaire pour quelque raison que ce soit, une pénalité s’appliquera. Les pénalités sont, de façon générale, calculées de deux façons soit : la perte de 3 mois d’intérêts ou la perte d’intérêts pour la balance du terme au moment de la rupture de contrat. La plus importante pénalité basée sur ces deux calculs est celle facturée au client. Toutefois, une exception s’applique aux taux variables pour lesquels uniquement la pénalité basée sur la perte de 3 mois d’intérêts s’applique.

Établir vos moyens financiers pour l’achat d’une propriété

Lors de l’achat d’une propriété, il est important de connaître votre capacité de remboursement d’un prêt hypothécaire et ce, avant même d’entreprendre vos recherches. Pour ce faire, vous devrez prendre rendez-vous avec votre planificateur financier ou votre institution bancaire.

Vous pourrez, lors de cette rencontre, établir quelles sont les obligations que vous pourrez contracter en achetant une maison. En d’autres mots, vous saurez précisément quel montant vous pouvez vous permettre d’emprunter. Cette démarche est très importante car elle vous permettra de déterminer quel devrait être le prix d’achat de votre maison et du même coup, de mieux cibler vos recherches.

Il existe divers produits hypothécaires sur le marché. Certains d’entre eux seront plus avantageux ou mieux adaptés à vos besoins. Encore une fois, votre planificateur financier ou votre institution bancaire sont les mieux placés pour évaluer avec vous lesquels de ces produits hypothécaires vous conviennent et pour vous faire des recommandations.

En pré-autorisant votre prêt, le prêteur hypothécaire pourra également vous réserver un taux qui sera gelé jusqu’au moment des déboursés, soit pendant une période allant de 90 à 120 jours et parfois même plus longtemps. Vous serez ainsi protégé contre toute hausse des taux hypothécaires pouvant survenir pendant cette période. Dans l’éventualité d’une baisse des taux, le prêteur hypothécaire s’ajustera automatiquement à la baisse. Vous pourrez ainsi magasiner votre maison en toute quiétude, sans avoir à vous préoccuper d’une éventuelle fluctuation des taux.

Cette pré-autorisation s’avérera aussi très utile au moment de négocier une promesse d’achat. Votre agent immobilier pourra alors démontrer au propriétaire vendeur que vous avez la capacité financière d’acheter sa maison. De plus, dans le cas où plusieurs promesses d’achat seraient présentées en même temps, votre agent pourrait se servir de votre pré-autorisation pour démontrer le sérieux de votre offre et ainsi faire pencher la balance de votre côté.

FIDUCIES TESTAMENTAIRES

Si vous souhaitez accroître et protéger le capital familial, les fiducies testamentaires constituent un outil incontournable de la transmission de votre patrimoine après votre décès. Donner un héritage est un beau cadeau. Recevoir un héritage avec des outils (fiducies testamentaires) de protection et d’accroissement du capital est certes un plus beau cadeau.
Les fiducies testamentaires sont avantageusement utilisées dans les situations suivantes :

  1. Couples de la classe moyenne avec enfant à charge qui créent une fiducie familiale au profit du conjoint survivant et de ses enfants.
    L’objectif est de fractionner le revenu des biens en fiducie (ex. : assurance-vie de 500 000 $ investie à 4% = 20 000$/revenu annuel) avec les personnes à charge pour réduire (ou annuler) le taux d’imposition et les impôts payables sur le 20 000 $ de revenu d’héritage.
  2. Familles reconstituées qui souhaitent léguer certains biens à leur conjoint avec la certitude que les biens concernés retourneront à leurs enfants à un moment donné (ex. : décès du conjoint, 5 ans après le décès, etc.).
  3. Couples ou personnes seules dont les enfants sont financièrement autonomes et qui souhaitent :
    • a) Léguer leurs biens de façon protégée en cas de revers de fortune (saisie/faillite) de leurs fils/fille.
    • b) Léguer des outils de fractionnement du revenu pour leur permettre de payer moins d’impôt sur le revenu d’héritage.
  4. Gens fortunés qui souhaitent léguer leurs biens de façon logique et structurée et en les protégeant.

Lorsque rédigées « sur mesure » par un juriste expérimenté, les fiducies peuvent répondre aux besoins les plus simples comme aux besoins les plus complexes. C’est un investissement rentable pour la protection et la transmission du patrimoine.

FIDUCIES DÉTENTRICES D’ACTIONS DE PME

Il peut être avantageux que l’incorporation d’une PME soit optimisée au moyen d’une fiducie familiale destinée à détenir, en tant qu’actionnaire, les actions participantes (ordinaires). La fiducie pourra souscrire aux actions dès l’incorporation ou, pendant la vie de la PME, après une réorganisation corporative appropriée.
Les propriétaires d’entreprise et les professionnels qui peuvent s’incorporer souhaitent tirer profit de l’un ou de plusieurs des trois avantages suivants :

  1. La fiducie familiale permet le paiement de dividendes à des personnes à charge (enfants majeurs, conjoints, père, mère, etc.) qui paieront peu ou pas d’impôt sur les dividendes reçus. Il en résulte d’importantes économies fiscales, année après année.
  2. La fiducie familiale permet la multiplication de l’exonération de 750 000 $ disponible lors de la disposition (vente ou décès) d’actions admissibles de petite entreprise. Dans l’état actuel de la fiscalité, tous les bénéficiaires (mineurs ou majeurs) qui sont des personnes physiques et qui sont bénéficiaires de la fiducie peuvent réclamer l’exonération du gain en capital que les fiduciaires veulent bien leur attribuer (partie imposable seulement) après la vente de la PME. Il en résulte d’importantes économies fiscales.
  3. La fiducie familiale facilite la transmission (totale ou partielle) de l’entreprise familiale aux enfants et/ou à des employés-clés. Les actions qui sont détenues en fiducie peuvent être remises (données dans les 21 ans de la création de la fiducie), sans aucun impôt, aux bénéficiaires qui seront identifiés par le parent comme la relève familiale. Les lois fiscales contiennent des injustices lorsqu’une personne liée (ex. fils/fille) désire acheter les actions d’une PME détenues par son père ou sa mère. La fiducie familiale et l’utilisation de l’assurance-vie permettent, dans plusieurs cas, de limiter les impacts fiscaux négatifs au transfert d’entreprise à la génération suivante. Cette structure permet également de récompenser un enfant qui a participé à la PME par un don des actions sans impact fiscal.
  4. L’optimisation de la PME permet de limiter les impôts au décès en transférant la croissance future au profit de la fiducie familiale.
  5. La fiducie familiale permet également de ne pas disqualifier les actions de la PME à l’exonération cumulative des gains en capital de 750 000 $.

Même avec une fiducie qui est actionnaire de la PME, le parent qui était propriétaire des actions de la PME en conservera le contrôle en détenant des actions « super-votantes ». Il existe également plusieurs autres avantages à la détention des actions d’une PME par une fiducie familiale.

FIDUCIES DE PROTECTION D’ACTIF

Les fiducies de protection d’actif visent la protection des actifs en cas de revers de fortune. Lorsque les fiducies sont constituées par un professionnel expérimenté, les biens détenus en fiducie sont protégés en cas de saisie. De plus, ils ne font pas partie de l’actif en cas de faillite personnelle.
Il est parfaitement légitime et même recomman-dable qu’une personne utilise les outils légaux qui sont disponibles pour protéger ses biens en cas de revers de fortune. Le Code civil du Québec et les lois fiscales prévoient des dispositions tant pour leur création que pour la fiscalité qui leur est applicable.
Les fiducies de protection d’actif doivent être créées dans un contexte de solvabilité. Il est illusoire de souhaiter protéger ses actifs lorsque le fisc cogne à la porte ou qu’un huissier signifie une mise en demeure.

L’ABC D’UNE FIDUCIE

Les fiducies sont généralement utilisées comme outil juridique de détention des biens. Nos biens peuvent, par exemple, être détenus personnellement, par une corporation ou par une fiducie.
Les biens achetés par une fiducie ou transférés à une fiducie n’appartiennent plus à celui qui en a disposé au profit de la fiducie. Ils appartiennent au patrimoine de la fiducie. Ils ne font plus partie du bilan personnel de l’ancien propriétaire. Ils peuvent donc être protégés en cas de revers de fortune et faire l’objet d’une imposition distincte.
Une fiducie doit toujours être constituée du vivant de la personne qui souhaite l’établir. Elle prendra effet immédiatement ou décès, comme suit :

  1. Dès sa création dans le cas d’une fiducie de protection d’actif ou d’une fiducie pour la détention des actions d’une PME.
  2. Après le décès du testateur dans le cas des fiducies testamentaires crées par testament.

Il existe une multitude de fiducies selon les besoins et les objectifs. Notre clientèle est majoritairement intéressée par les trois usages suivants :

  1. Fiducies de protection d’actif (patrimoine) en cas de revers de fortune (saisie ou faillite).
  2. Fiducies détentrice d’actions d’une PME.
  3. Fiducies testamentaires (dans le testament).

Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?

Un agent immobilier est un intermédiaire dans les transactions portant sur des biens immobiliers : ventes et locations. Cet agent peut être un travailleur indépendant ou une entreprise, l’agence immobilière, employant des négociateurs.

Cadre juridique

En France, les activités sur les immeubles et les fonds de commerce sont régies par la loi 70-9 du 2 janvier 1970 dite Loi Hoguet et de son décret d’application du 20 juillet 1972. Elle encadre les personnes physiques ou morales participant habituellement sur les biens d’autrui à la transaction ou la location d’immeubles ou de fonds de commerce et la gestion immobilière[1]. Elle ne s’applique pas aux géomètres, notaires, avocats, architectes pour leurs œuvres et représentants de sociétés de construction pour leurs mises en vente.

Carte professionnelle

Une carte professionnelle obligatoire est délivrée par la préfecture  du département du siège de la société exerçant, à la condition de justifier de l’aptitude professionnelle et ne pas souffrir d’une incapacité ou de l’interdiction d’exercer, et d’être couvert par une garantie financière pour les fonds déposés fournie par une assurance agréée ainsi que par une assurance responsabilité civile professionnelle. Il existe 3 cartes depuis janvier 2006 : pour la vente d’immeubles dite « transactions sur immeubles et fonds de commerce » carte « T » validité 10 ans, pour la gestion de biens loués dite « gestion immobilière » carte « G » et pour l’activité de « marchand de listes ».

(suite…)

L’équipe de courtiers immobiliers Garcia et Lapierre : La force d’une équipe gagnante

Meilleure équipe de courtiers immobiliers à Longueuil pour avoir atteint le plus important volume de ventes et classée au huitième rang pour l’ensemble du Québec en 2010, l’équipe Garcia et Lapierre est fière de ces mentions. Ces résultats ont récemment été dévoilés lors d’un gala organisé par RE/MAX Québec en vue de souligner le travail des courtiers immobiliers. Le réseau RE/MAX Québec regroupe 3710 courtiers répartis dans 138 bureaux.

Le succès de l’équipe Garcia et Lapierre repose sur la volonté d’offrir à sa clientèle un service personnalisé, efficace, professionnel et orienté vers la qualité. Quant à la force de l’équipe, celle-ci repose sur les compétences et l’expertise, mais plus encore sur des valeurs communes. C’est autour de ces valeurs de transparence, de dévouement et de respect que l’équipe Garcia et Lapierre s’est constituée.

L’équipe Garcia et Lapierre a vu le jour il y a maintenant 4 ans, lorsque Micheline Lapierre et Jean-Pierre Garcia, cumulant respectivement 27 et 31 ans d’expérience en tant que courtiers immobiliers, ont décidé de réunir leur expertise. C’est en voulant satisfaire une clientèle toujours plus grandissante qu’ils ont, au fil des années, bâti une solide équipe d’experts en immobilier. Les connaissances, le professionnalisme et l’intégrité de tout un chacun sont mis en commun afin de performer davantage et de garantir une expérience positive dans toutes démarches immobilières et cela pour le plus grand bénéfice de leur clientèle.

Toujours soucieuse d’offrir des services de qualité et d’aller au-devant des besoins de leurs clients, les membres de l’équipe Garcia et Lapierre ne cessent de parfaire leurs connaissances en recevant une formation professionnelle et continue de pointe dispensée par des spécialistes du domaine de l’immobilier.

Un plan d’action réfléchi et de solides valeurs permettent à l’équipe Garcia et Lapierre de continuer à s’illustrer et l’année 2011 s’annonce également tout aussi fructueuse.

Votre promesse d’achat est acceptée : vos obligations

Une fois votre promesse d’achat acceptée, vous devez respecter vos obligations. Vous devrez par exemple procéder à une inspection en bâtiment, à une analyse des matériaux de remblais, obtenir un prêt hypothécaire, etc. Bref, vous devrez faire votre part pour remplir les différentes conditions figurant à la promesse d’achat.

Chacune de ces étapes du processus d’achat doit être réalisée à l’intérieur de certains délais. Il est important de veiller à respecter ces délais sans quoi la promesse d’achat pourrait être déclarée nulle et non avenue et vous perdriez alors votre achat.

Pour votre inspection, vous aurez probablement recours aux services d’un expert en bâtiment. Assurez-vous que ce dernier détienne une assurance professionnelle. Une fois sur place, votre inspecteur vous indiquera certains détails mineurs liés à la propriété que vous désirez acheter. Par contre, il se peut aussi que l’inspection révèle des irrégularités de plus grande importance. Vous devrez alors discuter avec votre inspecteur du coût des travaux à réaliser pour corriger ces irrégularités. Il est possible que, suite à l’inspection, vous ayez à négocier une réduction du prix en fonction de l’ampleur des travaux à réaliser ou encore que vous demandiez au vendeur de réaliser ces travaux avant que vous ne preniez possession de la maison. Dans tous les cas, c’est votre courtier immobilier qui négociera pour vous auprès du vendeur.

Si vous optez pour une diminution de prix de vente parce que la toiture est à refaire, par exemple, vous pourrez demander une réduction de prix correspondant au montant total des travaux de réfection. Cependant, le vendeur pourrait refuser de payer la totalité des travaux et vous faire une contre-proposition. Il faut évidemment garder en tête que le bien que vous achetez n’est pas neuf et qu’il serait déraisonnable de s’attendre à ce qu’il vienne avec une toiture complètement neuve.

Si vous préférez que le vendeur se charge de faire faire les travaux avant que vous ne preniez possession du bien immobilier, assurez-vous qu’ils soient réalisés par des professionnels, qu’une garantie s’y rattache et qu’ils soient effectués avant la signature de l’acte de vente. De plus, prévoyez une clause à la promesse d’achat selon laquelle un montant équivalent au coût des réparations serait retranché du prix d’achat advenant le cas où le vendeur aurait omis de faire faire les travaux.

Il est aussi de votre devoir de prendre connaissances des documents fournis par le vendeur tels que le rapport d’analyse des matériaux de remblais, la déclaration de copropriété et les états financiers (dans le cas d’un condo), etc. N’oubliez pas que si vous ne remplissez pas vos obligations dans les délais prescrits, vous serez dans l’obligation d’acheter la propriété et ce, même si certains éléments ne vous satisfont pas. Votre courtier immobilier vous aidera à interpréter ces documents parfois compliqués mais qui permettent de vous assurer que vous faites un bon achat.

À quel moment une promesse d’achat devient-elle finale?

La promesse d’achat contient généralement certaines conditions qui devront être remplies afin que la vente ait lieu.

La première condition à remplir est l’obtention, par l’acheteur, d’un prêt hypothécaire. À partir de l’acceptation de la promesse d’achat ou de la contre-proposition, l’acheteur disposera d’un délai allant entre sept et quinze jours pour obtenir son prêt. Une fois le prêt obtenu, l’acheteur devra fournir au vendeur une copie de la lettre d’engagement fournie par l’institution prêteuse. À cette lettre doivent figurer les noms complets des acheteurs, le montant exact emprunté, le taux d’intérêts et, idéalement, la date des déboursés. Advenant le cas où l’acheteur, une fois le délai écoulé, n’aurait pas fourni ce document, le vendeur pourrait exiger que l’acheteur présente une nouvelle demande de prêt aux mêmes conditions. Si l’acheteur se voit refuser le prêt, la promesse d’achat devient alors nulle et non avenue et les deux parties sont libérées de leurs engagements mutuels.

D’autres conditions peuvent aussi apparaître à la promesse d’achat. Une analyse des matériaux de remblais (pyrite), divers tests (radon, amiante, ocre ferreuse), une analyse d’eau dans le cas d’un puits artésien, une inspection en bâtiment, la consultation de la déclaration de copropriété (dans le cas d’un condo) ne sont que quelques exemples de vérifications à effectuer et qui font souvent l’objet de conditions à la promesse d’achat.

Ce qu’il est important de retenir, c’est que tant et aussi longtemps que les conditions ne sont pas remplies pour l’acheteur et à l’intérieur des délais stipulés à la promesse d’achat, la vente n’est pas finale et l’acheteur peut se désister de ses engagements. N’oubliez pas que bien qu’une promesse d’achat lie juridiquement les parties, ce n’est qu’une fois remplies toutes les conditions y figurant qu’elle devient finale.

Si l’acheteur n’est pas satisfait de l’inspection ou de toute autre vérification faisant l’objet d’une condition à la promesse d’achat, il doit le signaler par écrit au vendeur à l’intérieur des délais prescrits au moyen d’un envoi recommandé ou par huissier. La promesse d’achat devient alors nulle et non avenue. Si l’acheteur omettait de présenter cette signification écrite, il se verrait forcé d’acheter le bien dans l’état ou il se trouve.

Promesses d’achat : les offres multiples

Dans un marché actif, il est tout à fait possible que vous receviez simultanément deux ou trois promesses d’achat  pour votre propriété. Généralement, cette situation se présente dès qu’une propriété est nouvellement mise sur le marché et que son prix est très réaliste, sans pour autant en avoir sous-estimé la valeur.

En effet, dans un marché immobilier dynamique, on retrouve un certain nombre d’acheteurs en attente de la maison qu’ils recherchent. Ces derniers auront mandaté un courtier afin de surveiller les nouvelles propriétés mises en vente par le biais du réseau MLS. D’autre part, il existe également un système d’alerte immobilière mis à la disposition des courtiers immobiliers. Ce système permet à un courtier d’y inscrire son client via son adresse courriel. Ainsi, lorsqu’une propriété est mise en vente et enregistrée dans la banque de données de la Chambre immobilière du Grand Montréal (CIGM), l’inscription de cette dernière sera directement transmise à l’acheteur potentiel dont les critères auront été préalablement sélectionnés.

Il va sans dire que plusieurs acheteurs potentiels pourront convoiter une même propriété pour diverses raisons (ex. : secteur très recherché, prix compétitif, modèle intéressant, qualité de l’immeuble, etc.). Dans ce cas, il y a fort à parier que dès la diffusion de cette information, la journée même ou dans les jours qui suivent, plusieurs visites s’effectueront. Il en résultera une ou deux promesses d’achat. C’est alors que le processus des promesses d’achat multiples s’enclenche.

Garder la tête froide

Il s’ensuit généralement une surenchère sur le prix. Un acheteur plus sérieux que l’autre et désireux d’acquérir la propriété offrira un prix supérieur. Comment se comporter par rapport à une telle situation? Avec l’aide de votre courtier et son expérience, il faudra déterminer quelle promesse d’achat accepter ou sur laquelle effectuer une contre-proposition. Il est important de se rappeler qu’en tant que vendeur vous avez la liberté de considérer n’importe laquelle des promesses d’achat reçues, qu’elle soit plus haute que le prix demandé ou pas.

La démarche devient dès lors plus épineuse, car il faudra une bonne dose d’expertise pour déterminer lequel des acheteurs potentiels on retiendra et avec qui on transigera. Advenant un mauvais choix, il peut y avoir un risque de perdre les deux acheteurs. La stratégie peut s’avérer complexe et voire coûteuse.

Imaginons que vous choisissiez le candidat proposant des conditions intéressantes et un prix vous apparaissant plus alléchant, mais qu’à la fin des délais stipulés dans la promesse d’achat vous réalisiez que celui-ci veut se désister ou, tout simplement, ne se qualifie pas pour toutes sortes de raisons. Vous auriez peut-être misé sur le mauvais candidat.

Dans ce genre de situation, il ne faut pas trop compter sur le facteur chance, car l’expérience importe pour beaucoup. Soyez vigilant et surtout posez les bonnes questions.

Le prêt réno, y avez-vous songé?

Vous êtes sur le point d’acheter une maison et vous planifiez d’importants travaux d’amélioration ou de rénovation?

Savez-vous qu’il pourrait être avantageux de financer ces travaux au moment de l’achat en ajoutant leur coût estimatif au montant du prêt hypothécaire? C’est ce que nous appelons le prêt réno.

C’est une option qui est de plus en plus populaire auprès des acheteurs. En mars 2011, le ministre des Finances, Jim Flaherty, a modifié les lois hypothécaires, rendant le refinancement moins accessible. Au cours des années passées, les gens achetaient leur propriété et prévoyaient entreprendre leurs travaux de rénovation à court ou moyen terme. Aujourd’hui, le refinancement est plus ardu à obtenir au cours des années qui suivent l’achat, car le capital remboursé ne permet pas de refinancer la maison tout en respectant le ratio prêt/valeur de 85 % imposé par les nouvelles mesures. En d’autres mots, il faut plutôt attendre la fin du premier terme, qui est généralement de 5 ans, avant d’avoir la possibilité d’investir dans des travaux de rénovations.

L’obtention du prêt réno est assez simple. Il suffit de présenter des soumissions représentant la valeur des rénovations au prêteur. Un évaluateur agréé mandaté par l’institution financière confirmera si ces rénovations donneront une plus value à la propriété. Si c’est le cas, la valeur marchande de celle-ci sera revue à la hausse et le prêt réno sera accordé. Il n’en coûte rien pour cette démarche et elle ne retarde aucunement la demande de financement; le tout s’effectue en même temps que l’étude du dossier hypothécaire.

Le montant réservé pour les rénovations est retenu par la banque ou le notaire. Ceux-ci débourseront les fonds soit à la suite d’une inspection confirmant que les travaux ont été réalisés ou sur présentation d’une preuve de paiement de ceux-ci, dépendamment du montant accordé.

Cette solution peut s’avérer très intéressante lorsque la propriété convoitée répond en grande partie à vos besoins. Rénover une cuisine, une salle de bain ou débarrasser une pièce d’un tapis pour y installer un plancher de bois ne doivent pas être des éléments qui freinent votre projet.

Si, dans son ensemble, la propriété correspond à vos critères de sélection mais que certaines pièces n’ont pas été mises au goût du jour, le prêt avec rénovation est votre solution. Pensez-y! Le prêt réno est un produit de choix. Vous pouvez compter sur notre expertise et nous vous guiderons dans la réalisation de vos projets de rénovations.

 

Marie-France Lahaie et Véronique Caron
Courtiers immobiliers hypothécaires

www.tauxgagnant.com